Forschung & Entwicklung

Digitalisierung für mehr Wohnkomfort

Forschungsprojekte

Die GSW engagiert sich als Forschungs- und Anwendungspartnerin in geförderten Forschungsprojekten des Bundesministeriums für Forschung, Technologie und Raumfahrt (BMFTR) im Rahmen unterschiedlicher Technologieprogramme. Im Kern befassen sie sich mit der sicheren und übergreifenden Nutzung von Daten bei der Modellierung von künstlicher Intelligenz. In diesen Projekten stellt die GSW

den Zugang zu Anlagentechnik, vermittelt Forschungs- und Industriepartnern die Verantwortlichkeiten der Wohnungswirtschaft und sensibilisiert für die Anforderungen der Mietparteien. Hierbei werden insbesondere die rechtlichen Rahmenbedingungen für private Wohnungen und ethische Aspekte beachtet.

Seit 2023 beteiligt sich die GSW am Projekt „ForeSightNEXT – Plattform für Daten, künstliche Intelligenz und Services im Smart LivingÖkosystem“. Es wird vom BMFTR im Rahmen des Technologieprogramms „SmartLivingNEXT – Künstliche Intelligenz für nachhaltige Lebens- und Wohnungsumgebungen“ gefördert. Unser Interesse liegt in der Nutzung von anfallenden Daten in der Wohnungswirtschaft unter Wahrung des Datenschutzes.

In den vorangegangenen Projektjahren lag der Fokus auf der Entwicklung von Anwendungsfällen (User Stories) und hierin immer wieder auf der Perspektive der Anwenderinnen und Anwender. 2025 ging es unter anderem um die Fragestellung, welche Daten im Gebäudebestand anfallen und wie sich diese für die Wohnungswirtschaft nutzbar machen lassen, selbst wenn die Daten durch Dritte im Auftrag erhoben werden. Beispiele hierfür sind die Verbrauchsdaten der Heizungen in den Gebäuden, die durch Messdienstleister erhoben werden, die Protokolle von Schornsteinfegern, die Daten zu Heizungen bei den Herstellern, die alle Auftragsnehmer der Wohnungsunternehmen sind.

Trotz der Einführung des EU Data Act gestaltet sich der Zugang zu diesen und anderen Daten schwierig – oder sie stehen in Formaten bereit, die keine Weiterverarbeitung erlauben. Daraus ergeben sich unter anderem Auswirkungen auf die Entwicklung von KI-Modellen, die ihren Nutzen für die Wohnungswirtschaft und ihre Mieterinnen und Mieter nur entwickeln können, wenn sie zuvor aus den oben erwähnten Daten lernen konnten. 2025 war weiterhin davon bestimmt, die Wohnungswirtschaft betreffende rechtliche Rahmenbedingungen zu sammeln und zu bewerten und in Abstimmung mit den Projektpartnern auf ihre Relevanz für das Projekt zu prüfen.

Der 2025 in Kraft getretene EU AI Act ist der europäische Ansatz, KI-basierte Entwicklungen zu regeln, um die Datensouveränität europäischer Bürgerinnen und Bürger zu schützen. Er formuliert auch Anforderungen an Unternehmen, die auf KI basierende Anwendungen in den Umlauf bringen. Für eine Sensibilisierung der Projektpartner lud die GSW zu einem Workshop mit einem Experten des verantwortlichen Normungsgremiums ein, um das Verständnis hierzu zu vertiefen.

Weitere Informationen zum Projekt finden Sie auch unter

www.smartlivingnext.de

Die GSW ist bereits im dritten Jahr Anwendungspartnerin im Forschungsprojekt „SECAI“ („Sustainable heating through Edge-Cloud-based AI Systems“ oder „Edge-Cloud-basierte KI-Systeme für nachhaltiges Heizen“), das vom BMFTR im Rahmen des Technologieprogramms „Edge Datenwirtschaft“ (www.secai-energy.de) gefördert wird. Das Ziel von SECAI ist, das Heizen von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit Hilfe von künstlicher Intelligenz (KI) und Edge Computing bedarfsgerechter zu steuern. Edge Computing bedeutet, dass Daten vor Ort und nicht zwingend in der Cloud verarbeitet werden. Das Projekt konzentriert sich auf drei Themenfelder:

Ziel ist es, das Heizen von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern durch den Einsatz von KI und Edge Computing effizienter zu gestalten. Die Datenverarbeitung erfolgt dabei direkt vor Ort und muss nicht zwingend über eine Cloud laufen. Im Mittelpunkt stehen drei Themen:

Bedarfsgerechtes Heizen ohne Komfortverlust für die Mieterinnen und Mieter
Nutzen des Heizverhaltens aller Haushalte in einem Gebäude in Kombination mit Wetterprognosen zur optimierten Bereitstellung von Wärme
Motivation der Mieterinnen und Mieter zu einem bewussteren, das heißt sparsameren Umgang mit Energie

Wurden in den ersten beiden Jahren die ausgewählten Gebäude und Wohnungen technisch ausgestattet, stehen im dritten Projektjahr Erkenntnisse aus dem Heizverhalten und daraus abgeleitet die Optimierung von Heizkurven im Vordergrund. Nutzungsdaten der Bewohnerinnen und Bewohner eines Gebäudes zu bestimmten Zeiten werden gesammelt und die Vorlauftemperaturen der Wärmeerzeuger entsprechend dem Bedarf im Tagesverlauf abgesenkt oder angehoben.

Neben diesen KI-gesteuerten Anpassungen werden die Mieterinnen und Mieter auch analog angeregt, ihr Heizverhalten zu verändern. Zugrundeliegend ist die Erkenntnis, dass Mieterinnen und Mieter aus ganz unterschiedlichen Gründen nicht wissen, wie „richtig“ geheizt wird, und erworbene Erkenntnisse während der Sommermonate wieder vergessen.

SECAI-App auf Mieterhandy .

Aus diesem Grund entwickelte unser Team Forschung & Entwicklung im Rahmen des Projekts einen Wegweiser für das „richtige“ Heizen, der dieses Wissen niederschwellig vermittelt oder auffrischt. Hierfür wurde eine Kommunikationsfigur geschaffen, die kurz und knapp und ohne erhobenen Zeigefinger Informationen vermittelt. Der Wegweiser liegt in mehreren Sprachen vor und dient als Basis für weitere Informationsangebote wie zum Beispiel eine Müll-Fibel.

Innerhalb des Projektes wurde zudem eine App entwickelt, die den Mieterinnen und Mietern Vorschläge macht, wie sie ihr Heizverhalten optimieren können. Die Erprobung findet in der Heizperiode 2025/26 statt.

Das Projekt SECAI wurde in der Fachwelt aufmerksam begleitet und auf Messen interessiert zur Kenntnis genommen.

Forschungsprojekte

Digitale Thermostate

Das Angebot von digitalen Thermostaten, die für die Wohnungswirtschaft geeignet sind, ist beschränkt. Sie müssen funktionieren, ohne auf Strom, Internet, Smartphones mit Mindesteigenschaften oder Accounts von Mieterinnen und Mieter angewiesen zu sein. Außerdem müssen sie gewährleisten, dass von Mieterinnen und Mietern hinterlegte Einstellungen bei einem Mieterwechsel ohne Aufwand zurückgesetzt werden können. Neben einem dynamischen hydraulischen Abgleich sollen sie von uns erwünschte Funktionen wie das Schließen der Heizungsventile bei geöffnetem Fenster oder die Vorgabe einer Maximaltemperatur bieten.

Zunächst wurde eine überschaubare Anzahl von Wohnungen mit einer Lösung ausgerüstet. Durch den hydraulischen Abgleich wurde sichergestellt, dass Wärme auch bei geringeren Vorlauftemperaturen in alle Räume aller Wohnungen gleichmäßig verteilt wird. Die Zusatzfunktionen unterstützen Mieterinnen und Mieter, die motiviert sind, Heizenergie einzusparen: Sie können in einer App Pläne für den Wärmebedarf in den einzelnen Räumen hinterlegen und die Heizung bei geöffnetem Fenster automatisch „zudrehen“ lassen.

Auch wenn die Zahlen der Heizperiode 2025/2026 noch nicht vorliegen und damit mögliche Veränderungen des Heizenergieverbrauchs im Vergleich zu Referenzwohnungen noch nicht beziffert werden können, wird die GSW diese Lösung nicht weiterverfolgen. Hintergrund ist, dass gerade die für uns ausschlaggebenden Funktionen der Zustimmung der Mieterinnen und Mieter bedürfen und es daher nicht gewährleistet ist, dass diese überhaupt zur Anwendung kommen.

Digitalthermostat

Juconn on Tour

Digitale Heizungskeller

Für die Ausstattung der Heizungskeller wurde die Immoconn-Lösung im Gebäude-bestand der Gesellschaft ausgerollt. Bis Jahresende war bereits der Großteil der knapp 300 Heizungsanlagen ausgestattet, Optimierungsvorschläge waren unter Berücksichtigung der Vorgaben für die Warmwasserversorgung erstellt und erste Optimierungsmaßnahmen getroffen worden. Bis auf die Bereitstellung der Gebäudeadressen waren seitens der GSW keine weiteren Vorarbeiten notwendig. Vor allem eine Festlegung zur Ausstattung der Keller (Art und Anzahl von Sensoren) entfiel.

Bis zum Jahresende konnte man bereits erste Erkenntnisse gewinnen und Vorteile hinsichtlich des Betriebs ausmachen:

Die Immoconn-Installation erfolgt durch Fachkräfte, die „Ungereimtheiten“ in den Anlagen zeitnah an die GSW weitergeben.
Durch die umfänglichen Installationsprotokolle und Anlagen- Schemata verfügt die GSW nun über ein umfassendes Wissen über ihre verbauten Anlagen.
Störungen der Wärme- und Warmwasserbereitstellung führen zu aussagekräftigen Meldungen. Durch den Zugriff auf die zugrunde liegenden Daten können Ursachen schneller eingegrenzt, die eingebundenen Handwerksbetriebe mit detaillierten Informationen versorgt und der Erfolg ihres Einsatzes überprüft werden.
Die zuständigen Verwalterinnen und Verwalter der GSW sind gegenüber den Mieterinnen und Mietern noch besser auskunftsfähig.
Umgesetzte Optimierungsvorschläge zeigen Hinweise auf einen geringeren Energieeinsatz, die auf Grund fehlender Gesamtabrechnungen allerdings noch nicht beziffert werden kann.

Was zeichnet sich für 2026 ab?

Bis zur nächsten Heizperiode sind alle Anlagen in unserem Gebäudebestand mindestens einmal optimiert. Konkret bedeutet dies, dass die Komponenten im Heizungskeller aufeinander abgestimmt und gegebenenfalls unterdimensionierte Komponenten (Pumpen, Plattenwärmetauscher) ersetzt sind. Die Wärmeerzeugung ist auf die notwendigen Temperaturen für Heizen und Warmwasser reduziert. Zudem sind alle Anlagen an eine automatisierte Optimierung der Wärmeerzeugung angeschlossen, auf die bei Bedarf manuell Einfluss genommen werden kann.

Digital unterstützte Optimierung des Anlagenbetriebs

Die GSW will sich nicht in kostenintensive energetische Sanierungen drängen lassen, die das Wohnen für die Mietparteien zwangsläufig verteuern. Wir verfolgen stattdessen zunächst das Ziel, den Betrieb der Heizungsanlagen auf Basis erhobener Betriebsdaten zu verbessern und damit den Energieeinsatz und die Emissionen perspektivisch zu reduzieren. Ein Schritt hierzu ist die kontinuierliche Erfassung und Optimierung der Energieerzeugung und -verteilung – denn viele Studien belegen, dass die Anlagentechnik im Heizungskeller häufig überdimensioniert und gleichzeitig nicht gut aufeinander abgestimmt ist, wodurch eine zu hohe Wärmemenge erzeugt wird. Ein weiterer Schritt ist das Einwirken auf das Heizverhalten unserer Mieterinnen und Mieter durch Aufklärung und digitale Thermostate.

In einer umfassenden Marktrecherche hat unser Team Forschung & Entwicklung in den Vorjahren Angebote unterschiedlicher Anbieter gesammelt und hinsichtlich einer Reihe vordefinierter Kriterien bewertet. Anfang 2025 wurden in einer Auswahl von Wohnungen testweise digitale Thermostate verbaut. Mitte des Jahres wurde der Auftrag für die digitale Ausstattung aller Heizungskeller in unserem Gebäudebestand mit der Lösung Immoconn an den Anbieter Juconn GmbH vergeben.

Wissens- und Know-Transfer

AAL-Wohnung Waiblingen

Unsere AAL-Musterwohnung in Waiblingen gibt es inzwischen über zehn Jahre. Neben funktionalen Aktualisierungen kommt es inzwischen vermehrt zum Austausch veralteter Komponenten und dem Rückbau nicht mehr existierender Lösungen. Nach wie vor wird die Wohnung regelmäßig für Präsentationen, Schulungen und individuelle Ad-hoc-Beratungen genutzt. Sie vermittelt noch immer eine Idee davon, wie Barrierefreiheit und der Einsatz von Assistenzanwendungen das Leben mit Beeinträchtigungen, entweder durch Erkrankungen oder hohes Alter, erleichtern können. Durch die langfristige Erfahrung in diesem Bereich konnten 2025 wieder zwei externe Bauvorhaben von sozial orientierten Einrichtungen unterstützt werden.