Brennpunkt Wohnungswirtschaft

CO2-Vermeidungskosten:

Das beste Preis-Leistungs-Verhältnis für den Klimaschutz

Klimaneutralität bis 2045: Was auf dem Papier nach einer vernünftigen Zielvorgabe klingt, stellt insbesondere Wohnungsunternehmen wie die GSW vor eine gigantische Herausforderung. Um einen Wohnungsbestand, der in sieben Jahrzehnten gewachsen ist, klimaneutral mit Wärme zu versorgen, braucht es enorm viel Geld, ausreichend Fachkräfte und vor allem durchdachte Konzepte, die den Wandel tragfähig gestalten und insbesondere die Bezahlbarkeit von Wohnraum im Auge behalten. All diese offenen Fragen müssen auch von politischer Seite mehr und mehr zur Kenntnis genommen werden. Doch es gibt erste Entwicklungen, die Hoffnung machen.

Um es klar zu sagen: Auch wir von der GSW erkennen absolut an, dass der Klimawandel gestoppt und seine Auswirkungen begrenzt werden müssen. Doch gerade weil wir dies anerkennen, stehen wir auch in der Verantwortung, darauf hinzuweisen, dass die Wohnungswirtschaft diese Herausforderungen nicht allein schaffen wird und dass die bisherigen „Unterstützungen“ seitens der Politik nicht ausreichen – oder sogar kontraproduktiv wirken.

Darum geht es im Kern
Da die Zeit drängt und Geld nicht im Übermaß vorhanden ist, geht es jetzt darum, möglichst viel CO2 bei möglichst geringen Investitionskosten einzusparen. Diese Selbstverständlichkeit muss an dieser Stelle betont werden, denn leider stand bisher häufig die Effektivität der Maßnahmen und weniger ihre Effizienz im Vordergrund. Maßnahmen sollten jedoch nicht nur in Bezug auf die erreichte CO2-Einsparung, sondern eben auch auf die dafür nötigen Investitionen bewertet werden.

Das Schlagwort lautet „CO2-Vermeidungskosten“ und benennt die Kosten, die zur Vermeidung einer bestimmten Menge CO2 im Laufe eines definierten Zeitraums und im Vergleich zu einer Referenzentwicklung notwendig sind. Anhand dieser Größe lassen sich Maßnahmen bewerten, die entweder sehr viel CO2 bei moderaten Kosten (negative CO2-Vermeidungskosten) oder eben vergleichsweise geringe CO2-Mengen bei hohen Kosten (positive CO2-Vermeidungskosten) einsparen.

Was sich zunächst nach einem relativ einfach zu berechnenden Preis-Leistungs-Verhältnis anhört, ist in der Praxis durchaus komplizierter. Über den gesamten Betrachtungszeitraum müssen Fördermittel, Wartungskosten, Energiepreise und viele weitere Parameter einbezogen werden. Nur so kann unterm Strich abgelesen werden, welche CO2-Vermeidungskosten eine bestimmte Maßnahme mit sich bringt.

Beispiele für CO2-Vermeidungskosten
Die genaue Berechnung von CO2-Vermeidungskosten ist auch deshalb so kompliziert, weil viele Maßnahmen, zum Beispiel der Einbau neuer Fenster, zwar CO2 einsparen, gleichzeitig jedoch auch andere Zwecke erfüllen, weil Fenster beispielsweise auch im Rahmen von reiner Instandhaltung ausgetauscht werden müssten. Hinzu kommt, dass die Maßnahme „Fenstertausch“ nicht überall gleich viel CO2 einspart. In einem Altbau mit Ölheizung würde mehr CO2 eingespart als in einem neueren Gebäude mit Wärmepumpe. Dennoch hat eine Untersuchung der Technischen Universität München aus dem Jahr 2025 Ergebnisse geliefert, mit denen man die ungefähre Größenordnung illustrieren kann.

Grundsätzlich lässt sich in dieser und vielen anderen Untersuchungen ablesen, dass die Kosten vor allem bei hohen Effizienzstandards enorm steigen. Wenn ein Gebäude aus den 60er- oder 70er- Jahren in ein KfW-Energieeffizienzhaus 85 verwandelt wird, liegen die CO2-Vermeidungskosten bei etwa 525 Euro pro Tonne eingespartem CO2, würde man ein EH 55 anstreben, beliefen sich die Kosten hingegen auf 2.315 Euro pro Tonne eingespartem CO2.

Dahinter steckt natürlich, dass es vergleichsweise einfach ist, die großen „CO2-Verursacher“ wie beispielsweise alte Ölheizungen, ungedämmte Dächer oder Kellerdecken zu beseitigen, und relativ schwierig, bei einem bereits gut gedämmten Haus noch einmal vier Prozent Heizungsenergie durch eine noch dickere Fassadendämmung einzusparen.

Ein Umdenken muss einsetzen
Das bisherige Problem: Statt dass einzelne Wohnungsunternehmen schauen, wie sie mit ihren möglichen Investitionen maximal viel CO2 einsparen, diktiert ein komplexes Geflecht aus EUVorgaben, bürokratischen Prozessen und politischen Standards den Kurs. Dieses oft intransparente Zusammenspiel aus Gesetzgebern, Behörden und Verbänden birgt das Risiko, dass Vorgaben an der Praxis vorbeigehen und die Umsetzung unnötig verteuern.

Beispiel: Dämmung
Je weniger Wärme durch Fenster, Wände und andere Bauteile nach außen entweicht, desto weniger muss geheizt werden und desto weniger CO2 entsteht. Diese physikalische Wahrheit führte dazu, dass der erlaubte „Wärmedurchgang“ (U-Wert) für sämtliche Materialien festgeschrieben und im Laufe der Zeit immer weiter verschärft wurde. Jeder Zentimeter zusätzliche Dämmung oder auch immer besser dämmende Materialien kosten jedoch immer mehr Geld. Während also die CO2-Vermeidungskosten stetig steigen, müssen die CO2-Einsparungen abhängig von dem Gebäudezustand oder der Heiztechnik nicht in gleichem Maße zunehmen. Würde man das Geld für den letzten Zentimeter zusätzliche Dämmung in Wärmepumpen und PV-Anlagen investieren, käme man der angestrebten Klimaneutralität um ein Vielfaches näher. Starre Vorgaben mögen vielleicht physikalischen Gesetzmäßigkeiten entsprechen, doch im praktischen Kosten-Nutzen-Vergleich sind sie einfach nicht zielführend.

Hinzu kommt: Um die geforderten Dämmwirkungen zu erreichen, kommen in den meisten Fällen Wärmedämmverbundsysteme auf Styroporbasis zum Einsatz. Diese verbrauchen jedoch sowohl in der Herstellung als auch beim Recycling extrem viel Energie, was derzeit häufig mit enormen CO2-Emissionen einhergeht. Diese „Graue Energie“ durch Einsparungen beim Heizen auszugleichen, ist fast nicht möglich – zumindest nicht bis 2045.

Die Gesamtheit muss zählen
Würde man die CO2-Vermeidungskosten konsequent in den Mittelpunkt rücken, macht es zudem Sinn, den Fokus eher auf den Gesamtbestand als auf das Einzelgebäude zu richten. Denn bei den derzeit bestehenden Gebäudevorschriften wird jedes einzelne Gebäude betrachtet – unabhängig von Architektur, Alter oder anderen Voraussetzungen. Es wäre sehr viel sinnvoller, wenn Wohnungsunternehmen selbst entscheiden könnten, mit welchen Maßnahmen sie CO2 über den gesamten Bestand hinweg vermeiden. Ein neues Nahwärmenetz, gespeist aus erneuerbaren Energien, würde beispielsweise auf einen Schlag Hunderte von Wohnungen klimaneutral beheizen und damit die CO2-Emissionen, die gegebenenfalls durch ein weniger gedämmtes Gebäude entstehen, um ein Vielfaches kompensieren.

Ein Gebäudebestand ist eben ein über viele Jahrzehnte gewachsenes, hochkomplexes Gebilde, dessen CO2-Ausstoß in der Summe am besten gesenkt werden kann, wenn kluge Konzepte nach einem klaren Preis-Leistungs-Verhältnis erstellt würden. Es macht einfach keinen Sinn, wenn Unternehmen zu Sanierungsmaßnahmen gezwungen werden, obwohl sie das Geld an anderer Stelle viel zielführender zur CO2-Reduzierung einsetzen könnten.

Der Weg zur Klimaneutralität.

Was jetzt geschehen muss:

Was jetzt geschehen muss:Klarer Fokus auf die CO2-Vermeidungskosten: Wenn eine Wärmepumpe mehr CO2 reduziert als eine Fassadendämmung, dann sollte sich ein Wohnungsunternehmen eigenverantwortlich dafür entscheiden dürfen.
Weg von der starren Einzelgebäudebetrachtung: Wohnungsunternehmen sollen ihren CO2-Ausstoß über den gesamten Immobilienbestand hinweg bilanzieren und dort investieren dürfen, wo die größte Wirkung erzielt wird.
Endbürokratisierung und standardisierte Sanierungen: Bewährte und millionenfach erprobte Maßnahmen sollten ohne komplizierte Genehmigungsund Nachweispflichten umgesetzt werden können.
Kosten-Nutzen-Rechnung im Sinne des Mietenden: Sanierungen müssen so kalkuliert werden, dass Wohnungen bezahlbar bleiben.

Die Politik muss handeln und sie wird handeln.
Trotz der gigantischen Herausforderungen, globaler Krisen und der insgesamt verfahrenen Situation gibt es Anlass zur Hoffnung. Denn Hinweise auf beispielsweise die CO2-Vermeidungskosten werden von politischer Seite immer mehr wahr- und ernstgenommen. Die Politik sieht, dass sie mit reinen Verboten und unrealistischen Dämmpflichten nicht weiterkommt. Wir brauchen eine Politik, die Wohnungsunternehmen den Rücken freihält und ihrem Sachverstand vertraut. Und diese Politik wird kommen – nicht allein wegen der Einsicht kluger Menschen (darauf sollte man sich nie verlassen), sondern durch reine wirtschaftliche Notwendigkeit. Weder die Wohnungswirtschaft noch der Staat können es sich leisten, durch ineffiziente Regulationswut Unsummen zu verbrennen. Der wirtschaftlich klügste Weg setzt sich durch.

Klimaschutz global betrachten
Apropos „klügste Weg“: So wie es in der Wohnungswirtschaft Maßnahmen mit vergleichsweise geringen CO2-Vermeidungskosten gibt, so gibt es natürlich auch weltweit Stellschrauben, mit denen sehr viel CO2 zu eher geringen Kosten eingespart werden könnte. Selbstverständlich wollen wir von der GSW uns keinesfalls aus der Verantwortung nehmen oder die „Lösung“ des CO2-Problems einfach an Schwellenländer weiterreichen. Dennoch muss man sich vor Augen führen, dass mit dem Geld, das hierzulande in die letzten paar Zentimeter Fassadendämmung gepumpt wird, unvorstellbar mehr CO2 eingespart werden könnte, wenn man es beispielsweise in Recyclingkreisläufe in Indien oder Solaranlagen in Südafrika investieren würde.

Für die Begrenzung des Klimawandels ist es letztlich egal, wo CO2 eingespart wird. Doch die Kosten dürfen uns, die wir in der Verantwortung stehen, breite Bevölkerungsschichten und vor allem Menschen mit kleinem und mittlerem Einkommen mit bezahlbarem Wohnraum zu versorgen, nicht egal sein.