Mehr Wohnraum durch Neubauprojekte
Das Neubausegment der GSW war in den vergangenen Geschäftsjahren von einem weiterhin anspruchsvollen Marktumfeld geprägt. Stark gestiegene Baukosten, höhere Finanzierungskosten sowie eine unsichere und nur eingeschränkt planbare Förderkulisse haben die Rahmenbedingungen für neue Wohnungsbauprojekte deutlich erschwert. Vor diesem Hintergrund hat die GSW ihr Engagement in der Projektentwicklung und im Bauträgergeschäft bereits im Jahr 2023 vorausschauend zurückgefahren. In den Geschäftsjahren 2024 und 2025 kam es daher in der klassischen Bauträgersparte zu keinen Fertigstellungen. Entsprechend wurden in diesem Geschäftsfeld auch keine Erträge erzielt.
Gleichzeitig blieb die GSW im Neubau nicht untätig. Der Schwerpunkt lag auf bereits begonnenen Projekten, die dem Anlagevermögen zugeordnet sind und damit der langfristigen Bestandssicherung sowie der Schaffung zusätzlichen Mietwohnraums dienen. So stellten wir 2025 ein größeres Wohngebäude in Reutlingen mit 68 Mietwohnungen fertig.
Auch künftig wird die GSW neue Bauvorhaben mit größter kaufmännischer Sorgfalt hinsichtlich ihrer Wirtschaftlichkeit prüfen. Der Bedarf an zusätzlichem und bezahlbarem Wohnraum bleibt hoch, zugleich lassen sich die zur wirtschaftlichen Umsetzung erforderlichen Mieten im frei finanzierten Neubau vielerorts nur eingeschränkt realisieren.
Für die GSW rücken deshalb insbesondere solche Projekte in den Mittelpunkt, bei denen Fördermittel, eine langfristige Bestandsperspektive und ein tragfähiges Nutzungskonzept zusammenwirken. Beispielhaft hierfür steht unser Vorhaben in Sigmaringendorf: Durch die Einbindung geeigneter Förderprogramme kann dort bezahlbarer Mietwohnraum geschaffen und zugleich der eigene Wohnungsbestand qualitativ weiterentwickelt werden.
Neben dem geförderten Mietwohnungsbau sieht die GSW weiterhin Chancen im Bereich ausgewählter Sonderimmobilien. Bei der Realisierung insbesondere von Projekten für das Wohnen und die Versorgung älterer Menschen verfügt die GSW über langjährige Erfahrung. Im Jahr 2025 befanden sich mit einer Seniorenresidenz in Kusterdingen sowie einem Seniorenzentrum mit angeschlossener Seniorenwohnanlage in Mühlacker gleich zwei Vorhaben mit diesem Schwerpunkt im Bau.
Die nachfolgenden Bauprojekte zeigen, dass die GSW ihr Neubauengagement trotz schwieriger Marktbedingungen gezielt dort fortsetzt, wo gesellschaftlicher Bedarf und wirtschaftliche Tragfähigkeit in einem ausgewogenen Verhältnis stehen.
Reutlingen: Ludwigstraße 17
Ein größeres Wohngebäude mit 68 Mietwohnungen, von denen 14 durch Mittel des Landeswohnraumprogramms öffentlich gefördert sind, wurde von der GSW auf einem an das neue Landratsamt von Reutlingen angrenzenden Grundstück erstellt. Das Wohnungsgemenge reicht von der 1-Zimmerwohnung mit ca. 40 m² bis zur 5-Zimmerwohnung mit ca. 100 m². In der Tiefgarage können 62 Fahrzeuge abgestellt werden. Alle Wohnungen sind mit dem Fahrstuhl erreichbar, wobei 8 Wohnungen die Vorgaben nach § 35 LBO für die Barrierefreiheit erfüllen. Um die durch die Lage im städtischen Umfeld bedingten Schallimmissionen zu begrenzen, erhielten sämtliche Wohnungen eine vorgebaute zweite Schicht in Form vollständig verglaster, dabei öffenbarer und verschattbarer Loggien. Neben der schallschützenden Funktion erweitert die Verglasung die Nutzungsmöglichkeiten der Loggien und kann den saisonalen Nutzungszeitraum verlängern. Beim energetischen Konzept des Projekts wurden eine hochwärmedämmende Gebäudehülle sowie eine dezentrale Warmwasserversorgung berücksichtigt. Die Wärmeenergie für die Heizungsanlage wird durch zwei Sole-Wasser-Wärmepumpen aus dem Erdreich gewonnen.
Der Energiebedarf der beiden Wärmepumpen sowie der beiden Aufzugsanlagen im Gebäude kann dabei in weiten Teilen durch die Photovoltaikanlage auf dem Dach des Hauses gedeckt werden. Das Energiekonzept des Gebäudes geht damit über die aktuellen gesetzlichen Anforderungen hinaus.
Baufertigstellung war im Juli 2025, so dass zum 01. September die ersten Mieter in ihre neuen Wohnungen einziehen konnten. Die Gesamtkosten liegen bei EUR 25,0 Mio.
Bad Saulgau: Kinzelmannstraße 30+32
Im Rahmen einer Bauträgermaßnahme erstellte die GSW in der Kinzelmannstraße in Bad Saulgau zwei weitere Mehrfamilienhäuser mit insgesamt zwölf Eigentumswohnungen. Das Grundstück wurde bereits in der Vergangenheit teilweise durch die GSW bebaut. Die den neuen Gebäuden zugeordneten zwölf Tiefgaragenstellplätze befinden sich daher bereits in der bestehenden Tiefgarage auf dem Grundstück.
Da mittelfristig erste Instandhaltungsmaßnahmen an der Tiefgaragendecke erforderlich geworden wären, wurde entschieden, die Bebauung des Grundstücks nun abzuschließen. Der Baubeginn erfolgte im November 2024. Die zwölf 2- bis 3-Zimmerwohnungen verfügen über Wohnflächen von circa 61 m² bis circa 89 m² und sind jeweils mit einem Balkon ausgestattet. Eine Fußbodenheizung übernimmt die Wärmeverteilung in den Wohnungen. Beide Häuser sollen an das Fernwärmenetz der Stadtwerke Bad Saulgau angeschlossen werden.
Die Baufertigstellung erfolgte im Januar 2026. Die Gesamtkosten belaufen sich auf EUR 3,7 Mio. Aufgrund der verhaltenen Nachfrage im Verkauf wurde entschieden, die nicht veräußerten Wohnungen in den eigenen Bestand zu übernehmen und zu vermieten.
Kusterdingen: Lange Gasse 2
Mit der Seniorenresidenz in Kusterdingen hat die GSW ein weiteres Projekt realisiert, das auf die Bedürfnisse älterer Menschen ausgerichtet ist und selbstbestimmtes Wohnen im Alter unterstützt. Ergänzend zum benachbarten Pflegeheim in der Langen Gasse entstand seit Juli 2024 die Seniorenresidenz Kusterdingen. Das Gebäude umfasst 24 seniorengerechte 2- und 3-Zimmerwohnungen mit Wohnflächen zwischen circa 54 m² und circa 76 m². Für die Bewohnerinnen und Bewohner stehen 18 Tiefgaragenstellplätze sowie vier Carport- und zwei offene Stellplätze zur Verfügung. Alle Wohnungen verfügen über eine barrierearme Ausstattung, sind mit dem Aufzug erreichbar und besitzen jeweils einen Balkon oder eine Terrasse mit Gartenanteil. Die Betreuung wird durch das pflegerische und hauswirtschaftliche Personal des benachbarten Pflegeheims des Betreuungsträgers Die Zieglersche gewährleistet und ergänzt das Wohnangebot um unterstützende Leistungen im Alltag.
Die Baufertigstellung erfolgte im März 2026. Bis zur Erstellung des Berichts konnten bis auf eine Einheit alle Wohnungen veräußert werden. Die Gesamtkosten belaufen sich auf EUR 7,6 Mio.
Mühlacker: Ziegelhöhe
Auf ihrem Grundstück im Erschließungsgebiet Ziegelhöhe in Mühlacker realisiert die GSW das Projekt „Seniorenwohnen Auf der Ziegelhöhe“. Der Gebäudekomplex entsteht oberhalb der Handelsflächen und soll gemeinsam mit einem Kindergarten den zentralen Quartiersplatz baulich fassen. Damit entsteht ein Quartiersbaustein mit unterschiedlichen Nutzungen für verschiedene Altersgruppen.
Die Gesamtanlage gliedert sich in zwei größere Gebäudeteile, die einen gemeinsamen Innenhof umschließen. Der westliche Gebäudeteil ist dem Seniorenzentrum St. Franziskus zugeordnet und wird ein Pflegeheim mit 75 Einzelzimmern sowie eine Tagespflege mit 15 Plätzen umfassen. Ergänzend entstehen dort 30 Servicewohnungen zur Vermietung. Betrieben wird das Seniorenzentrum künftig durch die Paul Wilhelm von Keppler-Stiftung. Im östlichen Gebäudeteil erstellt die GSW darüber hinaus eine Seniorenwohnanlage mit 39 Eigentumswohnungen. Unterhalb der Gebäude ist eine Tiefgarage mit 45 Stellplätzen vorgesehen; zusätzlich werden sechs Außenstellplätze hergestellt. Die Anlage wird im KfW-40-Standard errichtet und durch eine großflächige Photovoltaikanlage zur Erzeugung von Solarstrom ergänzt.
Nach Abschluss der Erschließungsarbeiten übergab die HKPE Hofkammer Projektentwicklung das Grundstück am 16. Juli 2025 zur Bebauung an die GSW. Bis zur Erstellung des Berichts konnten die Rohbauarbeiten planmäßig abgeschlossen werden.
Zudem wurden die Dachflächen vollständig abgedichtet, sodass das Gebäude witterungsgeschützt ist. Die behördliche Rohbauabnahme ist für Juli 2026 vorgesehen. Die Fertigstellung ist für das Frühjahr 2027 geplant; die Inbetriebnahme des Pflegeheims soll im Sommer 2027 erfolgen. Die Gesamtkosten belaufen sich auf rund EUR 30,0 Mio
Sigmaringendorf: Braunhaldenstraße
In der Braunhaldenstraße in Sigmaringendorf verfügt die GSW über ein Grundstück, das bislang mit zwei Wohngebäuden aus den Jahren 1963 und 1966 bebaut war. Die insgesamt 16 Wohnungen entsprachen aufgrund ihres Alters, der baulichen Beschaffenheit sowie der Beheizung über Ofenheizungen nicht mehr den heutigen Anforderungen an zeitgemäßen und energieeffizienten Wohnraum. Vor diesem Hintergrund wurde zunächst geprüft, ob eine umfassende Modernisierung der Bestandsgebäude wirtschaftlich sinnvoll wäre oder ob mit einem Rückbau und einer anschließenden Neubebauung eine langfristig tragfähigere Lösung erreicht werden kann. Nach Abschluss dieser Prüfung entschied sich die GSW für den Abriss der bestehenden Gebäude und die Entwicklung von drei Mehrfamilienhäusern mit jeweils drei Vollgeschossen. Insgesamt entstehen so 27 neue Mietwohnungen.
Grundlage der Planung ist ein Konzept, das die Voraussetzungen des KfW-Förderprogramms 296 für nachhaltigen Neubau erfüllt. Ergänzend wird von der GSW ein Zuschuss aus dem Förderprogramm Sozialer Wohnraum des Landes Baden-Württemberg in Anspruch genommen. Damit wird die Wirtschaftlichkeit des Projekts gestärkt und zugleich die Grundlage für preisgünstigen, öffentlich geförderten Mietwohnraum geschaffen. Energetisch wird das Vorhaben auf einen aktuellen Standard ausgerichtet. Die Wärmeversorgung erfolgt über eine Wärmepumpe, die durch eine Photovoltaikanlage ergänzt wird. Damit verbindet die Maßnahme eine Verbesserung der Wohnqualität mit einer Energieversorgung, die auf erneuerbare Komponenten zurückgreift.
Bis zum Frühjahr 2026 wurden die beiden ehemaligen Bestandsgebäude einschließlich der Kellergeschosse vollständig zurückgebaut. Im Anschluss daran erfolgte eine Bodenverbesserung. Am 2. Juni 2026 wurde die schriftliche Baugenehmigung für das Bauvorhaben erteilt. Damit liegen die rechtlichen Voraussetzungen für die Umsetzung der Maßnahme vollständig vor. Der Baubeginn der Hochbaumaßnahme ist für August 2026 vorgesehen. Die Vermietung soll im Spätsommer 2027 beginnen; die Bezugsfertigstellung ist für das vierte Quartal 2027 geplant. Das Investitionsvolumen beläuft sich auf rund EUR 6,6 Mio.
Unser Bestand:
Fit für die Zukunft
Die GSW investiert jedes Jahr erhebliche Mittel in die Erhaltung, Pflege und gezielte Weiterentwicklung ihres Gebäude- und Wohnungsbestandes. Diese Investitionen sind ein wesentlicher Bestandteil einer verantwortungsvollen Bestandsbewirtschaftung. Sie tragen dazu bei, die Wohnqualität für unsere Mieterinnen und Mieter dauerhaft zu sichern und damit zugleich die langfristige Vermietbarkeit unserer Mietwohnungen zu gewährleisten.
Im Rahmen der jährlichen Jahresabschlussprüfung werden diese Investitionen von den Prüfern des Prüfungsverbandes analysiert. Dabei geht es einerseits darum, ob die Aufwendungen pro Jahr und Quadratmeter Wohnfläche ausreichend sind, um den baulichen Zustand sowie die Qualität der Gebäude und Wohnungen nachhaltig zu erhalten. Andererseits dürfen die Investitionen aber auch nicht ein Maß erreichen, das die wirtschaftliche Stabilität des Unternehmens gefährdet.
Vor diesem Hintergrund ist es für die GSW von großer Bedeutung, Maßnahmen im Gebäudebestand vorausschauend und möglichst langfristig zu planen. Nur so lassen sich Investitionsstaus vermeiden, die sich später häufig nur noch mit erheblichem finanziellem Aufwand oder unter erschwerten Rahmenbedingungen aufholen lassen.
Die GSW unterscheidet dabei zwischen unterschiedlichen Arten von Maßnahmen. Zur laufenden Instandhaltung gehören kleinere, regelmäßig anfallende Reparaturen, etwa ein tropfender Wasserhahn oder ein defektes WC. Davon abzugrenzen ist die geplante Instandhaltung, zu der beispielsweise der Austausch einer Heizungsanlage, die Sanierung von Balkonen oder vergleichbare Einzelmaßnahmen zählen.
Große Modernisierungsmaßnahmen umfassen dagegen mehrere Gewerke und greifen deutlich weitreichender in ein Gebäude ein. Gerade solche Komplettmaßnahmen lassen sich aufgrund der stark gestiegenen Baukosten heute jedoch immer schwieriger wirtschaftlich darstellen. Eine umfassende Sanierung eines gesamten Hauses ist daher nur noch in besonderen Fällen sinnvoll und finanzierbar. Aus diesem Grund setzt die GSW verstärkt auf gezielte, spezifische Maßnahmen im Bestand, insbesondere dort, wo energetische Verbesserungen erreicht, Betriebskosten reduziert oder der langfristige Werterhalt der Gebäude unterstützt werden können.
Im Folgenden stellen wir vier ganz unterschiedliche Einzelmaßnahmen vor, welche exemplarisch für die Instandhaltungsmaßnahmen der GSW im Geschäftsjahr 2025 stehen: die Sanierung eines Aufzuges, die Installation einer Photovoltaikanlage, der Anschluss eines Gebäudes an ein Fernwärmenetz sowie eine Fassadensanierung.
Biberach an der Riß:
Hermann-Volz-Straße 25/27
In Biberach an der Riß besitzt die GSW in der Hermann-Volz-Straße 25/27 ein im Jahr 1982 errichtetes Mehrfamilienhaus mit 31 Mietwohnungen. Für die Erschließung und Nutzbarkeit von 28 Wohnungen haben die Aufzugsanlagen eine zentrale Bedeutung. Zuletzt nahm der Instandhaltungsbedarf deutlich zu.
Neben häufigeren Reparatureinsätzen standen im Zusammenhang mit der nächsten technischen Prüfung weitere Erneuerungen an, insbesondere an Steuerung, Türantrieb und Schachtelektronik. Eine solche Teilerneuerung hätte jedoch wesentliche Bestandteile der Aufzugsanlagen unberührt gelassen. Angesichts des bereits erheblichen Investitionsvolumens wurde daher die vollständige Erneuerung der Aufzugsanlagen in die Prüfung einbezogen.
Die Kostenschätzung für Ersatzanlagen einschließlich der erforderlichen Nebenkosten lag nur moderat über der Teilerneuerung, ermöglichte jedoch eine umfassendere technische Erneuerung der Anlagen. Hierzu zählten insbesondere neue Türen, angepasste Türbewegungen und verbesserte Fahreigenschaften. Gleichzeitig ist von einem geringeren Modernisierungs- und Reparaturbedarf in den Folgejahren auszugehen. Die GSW entschied sich deshalb für den Einbau von Ersatzanlagen. Mit der Erneuerung haben wir sowohl
die Funktionsfähigkeit der Aufzugsanlagen als auch die langfristige Nutzbarkeit des Wohngebäudes langfristig sichergestellt.
Sigmaringen:
Leopoldplatz 1
Auf dem Dach unseres Verwaltungsgebäudes Leopoldplatz 1 inSigmaringen haben wir 2025 eine Photovoltaikanlage errichtet. Die bislang ungenutzte Dachfläche bot hierfür gute Voraussetzungen. Ziel der Maßnahme ist es, den selbsterzeugten Strom vorrangig im Gebäude zu nutzen, die Strombezugskosten zu reduzieren und die technische Infrastruktur unseres Verwaltungsgebäudes weiterzuentwickeln. Zugleich fördern wir mit der Anlage die Nutzung erneuerbarer Energien und ergänzen die bereits vorhandene Elektromobilität in unserem Gebäude, da ein Teil des Solarstroms direkt von unseren E-Fahrzeugen in der Tiefgarage verwendet werden kann.
Die Bauphase mit Montage und technischer Inbetriebnahme erfolgte von September bis November 2025. Im Januar 2026 wurde das digitale Anlagenmonitoring integriert. Mit dem Einbau eines Smart Meters wurde das Projekt im März 2026 vollständig umgesetzt.
Die installierte Leistung der Anlage beträgt 99,9 kWp. Es wurden hierfür 222 Module mit einer Kollektorfläche von rund 372 m² verbaut. Auf Basis des Jahresstrombedarfs 2025 ergibt sich rechnerisch eine Abdeckung von rund 64 Prozent unseres bisherigen Gesamtstrombedarfs.
Als mögliche weitere Schritte kommen insbesondere die Prüfung eines Batteriespeichers sowie eine Ausweitung der Nutzung auf zusätzliche Verbrauchsbereiche in unserem Verwaltungsgebäude in Betracht.
Sigmaringen:
Würthweg 4/6
Bei dem Gebäude Würthweg 4/6 in Sigmaringen handelt es sich um ein im Jahr 1993 fertiggestelltes Studentenwohnheim. Die insgesamt 30 Wohneinheiten werden sowohl in Form von Wohngemeinschaften als auch als Einzelapartments genutzt und dienen der Unterbringung von bis zu 63 Studierenden der Hochschule Albstadt-Sigmaringen.
Die Wärmeversorgung des Gebäudes erfolgte bislang über einen Gaskessel. Nachdem die Stadtwerke Sigmaringen angekündigt hatten, dieses Gebiet als eines der ersten Quartiere in Sigmaringen an ein Nahwärmenetz anzuschließen, wurde für das Gebäude eine
Wirtschaftlichkeitsprüfung durchgeführt. Im Ergebnis zeigte sich, dass der Anschluss an die Nahwärmeversorgung unter wirtschaftlichen und ökologischen Gesichtspunkten die sinnvollste Lösung darstellt. Die Installation der Übergabestation erfolgte durch die
Stadtwerke Sigmaringen in enger Abstimmung mit einem regionalen Heizungsbaubetrieb. Dieser übernahm im Auftrag der GSW den Anschluss der neuen Übergabestation an die bestehende Heizungsanlage, den Austausch des Trinkwasserspeichers sowie den
hydraulischen Abgleich sämtlicher Heizkörper im Gebäude.
Im Zuge der Umstellung konnte die Vorlauftemperatur des Heizungskreislaufs von bislang rund 70 °C auf etwa 50 °C und damit um rund 20 °C reduziert werden. Diese deutliche Absenkung ist auch auf den hydraulischen Abgleich zurückzuführen, durch den eine gleichmäßige Durchströmung aller Heizkörper im Gebäude erreicht wurde. Bereits davon erwarten wir eine spürbare Verringerung des Energieverbrauchs. Darüber hinaus wird die von den Stadtwerken Sigmaringen gelieferte Nahwärme überwiegend durch eine Hackschnitzel-heizanlage erzeugt. Neben der Energieeinsparung leistet die Maßnahme damit auch einen wichtigen Beitrag zur Reduzierung der CO2-Emissionen und in dem Zusammenhang auch eine Verringerung der steigenden CO2-Kosten. Der Anschluss an das Nahwärmenetz schafft somit gleichermaßen Vorteile für Umwelt, Mieterinnen und Mieter sowie die GSW als Vermieterin.
Bad Wildbad-Calmbach:
Enzring 46
In Bad Wildbad-Calmbach besitzt die GSW im Enzring ein im Jahr 1988 errichtetes Mehrfamilienhaus mit sechs Mietwohnungen. Anlass für die im Berichtsjahr durchgeführte Fassaden- und Balkonsanierung waren insbesondere schadhafte Balkonbeläge einschließlich
der Abdichtungen im Dachgeschoss. In diesem Bereich hatten sich bereits deutliche Schäden an der Fassade gezeigt, sodass eine Instandsetzung der betroffenen Bauteile erforderlich
wurde.
Die Ausführung der Arbeiten erfolgte unter erschwerten Bedingungen, da der Zugang zum Gebäude ausschließlich über eine Treppenanlage möglich ist. Bei der Planung und Umsetzung der Maßnahme mussten daher insbesondere die Baustellenlogistik und der Materialtransport berücksichtigt werden.
Im Zuge der Sanierung wurden sämtliche Balkone mit einer neuen Bitumenabdichtung und einem neuen Balkonbelag in Form eines Steinteppichs versehen. Darüber hinaus wurde die Fassade aufgrund zahlreicher Risse im Putz überarbeitet und anschließend zweifach mit Silikonharz-Fassadenfarbe gestrichen. Ergänzend wurden die Holzoberflächen am Gebäude, darunter Dachgesims, Holzfenster, Haustür und Balkongeländer, abgeschliffen und neu
beschichtet.
