Große Herausforderungen im Bereich
Neubau und Modernisierungen
Die Gesellschaft hat ihr Neubau- beziehungsweise Projektentwicklungsengagement in 2023 geplant zurückgefahren. Dies war einer toxischen Mischung verschiedener Faktoren geschuldet: Zunächst waren in den ver gangenen Jahren die Baupreise aufgrund gestiegener Rohstoffkosten stark gestiegen. Rohstoffengpässen aufgrund unsicherer Lieferketten in Folge der Coronapandemie und des russischen Angriffskrieges auf die Ukraine haben den Anstieg weiter befeuert. Hinzu kamen die gestiegenen Zinsen für Immobilienkredite sowohl für Immobilien- und Bauträgerunternehmen wie auch für private Erwerber. Verstärkt wurde dies durch eine bis heute unsichere Förderkulisse.
Die Bauvorhaben für das Umlaufvermögen konnten alle noch rechtzeitig in 2022 fertiggestellt werden. Lediglich acht Wohnungen in einem Wohngebäude in Albstadt konnten nicht verkauft werden und wurden 2023 in das Anlagevermögen zur Vermietung übernommen. In 2024 gab es keine weiteren Fertigstellungen in der Bauträgersparte, so dass auch keine Erträge in diesem Geschäftsfeld erzielt wurden. Auch in 2025 sind keine Erträge aus dem Bauträgergeschäft zu erwarten.
Die Gesellschaft war jedoch weiter mit den damals in den Bau gehenden Projekten für das Anlagevermögen in Kehl (Wohngebäude mit 35 Mietwohnungen) und Sigmaringen (Wohngebäude mit 21 Mietwohnungen) beschäftigt, welche in 2024 fertiggestellt wurden. Ein weiteres Wohngebäude in Reutlingen mit 68 Mietwohnungen wurde in 2025 fertiggestellt.
Was den Neubau angeht, bleibt die Gesellschaft weiter vorsichtig. Wie alle anderen schaut auch die GSW gespannt nach Berlin und hofft auf eine Trendwende im Wohnungsbau, während der Wohnungsbedarf in Deutschland immer weiter steigt. Der Bau von Bestandsobjekten gestaltet sich aktuell wirtschaftlich als sehr schwierig, da sich die Mieten nur schwer umsetzen lassen, welche notwendig sind, um die Wirtschaftlichkeit sicherzustellen. Und wenn es wider Erwarten doch gelingen würde, eine solche Wohnung zu vermieten, würde der Mieter höchstwahrscheinlich bei der nächsten sich bietenden Gelegenheit auf eine günstigere Wohnung kündigen. Ein solches Vermietungsgeschäft wäre nicht mehr nachhaltig geschweige denn wirtschaftlich. Die Gesellschaft hat deshalb ihre Neubautätigkeit im Geschäftsjahr 2023 sowohl für den Bestand wie auch für das Bauträgergeschäft zurückgefahren.
Im Bereich der Sonderimmobilien sieht die Gesellschaft sowohl im Bauträger- wie auch im Bestandsneubau weiterhin Chancen. Hierzu gehört beispielsweise der Bau von Seniorenzentren oder Seniorenresidenzen, bei denen die Gesellschaft über eine große Expertise verfügt. Im Jahr 2024 befanden sich mehrere Bauträgerprojekte in der Entwicklung und
Planung, von denen zwei 2024 in den Bau gingen: Zwei Wohngebäude mit zusammen 12 Eigentumswohnungen in Bad Saulgau sowie eine Seniorenresidenz mit 24 betreuten Wohnungen in Kusterdingen. In 2025 soll in Mühlacker ein Seniorenzentrum mit einem Pflegeheim mit 72 Pflegeplätzen sowie 32 Serviceappartements für die Vermietung sowie eine Seniorenresidenz mit 39 betreuten Wohnungen zum Verkauf in den Bau gehen.
Aber nicht nur Neubauten haben ein fast unerschwingliches Kostenniveau erreicht, welches es fast unmöglich macht, die Wirtschaftlichkeit sicherzustellen. Auch die Modernisierung und Instandhaltung des Wohnungsbestandes der Gesellschaft sind sprunghaft teurer geworden. Bei einer theoretischen Betrachtung sollten die Mieteinnahmen parallel in gleichem Maße zu den Modernisierungs- und Instandhaltungskosten steigen. Dem ist aber nicht so! Nach den Zahlen des Statistischen Bundesamtes und Berechnungen des Gesamtverbandes der Wohnungswirtschaft GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. sind die Instandhaltungsleistungen seit 2019 um knapp 49 Prozent gestiegen. Die Kaltmieten haben sich hingegen im gleichen Zeitraum gerade mal um 9,0 Prozent entwickelt. Es liegt auf der Hand, dass dies in der Tendenz zu einem ernsten Problem bei den Investitionen in die Wohnungsbestände als auch bei der notwendigen Entwicklung der Mieten werden kann.
Die Gesellschaft sieht die Notwendigkeit, in die Dekarbonisierung ihres Bestandes zu investieren und den CO₂-Ausstoß nachhaltig zu senken, da es gilt, unseren Planeten auch für weitere Generationen zu bewahren. Gleichzeit möchte sie aber auch ihrem gesellschaftlichen Auftrag, guten und sicheren, vor allem aber auch bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung sicherzustellen, weiter gerecht werden. Es gilt daher einen Mittelweg zu finden, die Bestände der GSW möglichst kosteneffizient, das heißt mit dem höchsten Nutzungsgrad, zu sanieren und damit das Mietniveau auf einem noch bezahlbaren Niveau zu halten. Die richtige Mischung hierfür zu finden, ist angesichts einer weiterhin unsicheren Förderkulisse und sich ständig ändernder Gesetze nach Meinung der Gesellschaft derzeit aber noch nicht wirklich möglich. Aus diesem Grund wurden die Investitionen in den Bestand in 2023 und 2024 bewusst zurückgefahren, um die vorhandenen Investitionsmittel nicht unnötig zu verbrauchen, sondern in den nächsten Jahren möglichst optimal zu investieren. Ein erster Schritt in die richtige Richtung ist der Paradigmenwechsel seitens der Gesetzgebung weg von immer höheren Energieeffizienzstandards hin zu emissionsgetriebenen kleinteiligen Formen der energetischen Sanierung, wie es die „Initiative Praxispfad CO₂-Reduktion im Gebäudesektor“ Ende 2024 forderte.
Neubauprojekte
Sigmaringen:
Anton-Günther-Straße
Im Juni 2023 starteten wir den Bau eines Wohngebäudes mit 21 öffentlich geförderten Wohnungen und 29 oberirdischen Pkw-Stellplätzen in der Anton-Günther-Straße in Sigmaringen. Sämtliche Wohnungen sind barrierefrei konzipiert, ein Aufzug verbindet den Keller mit allen Etagen bis zum 2. Obergeschoss. Die 2- bis 4-Zimmerwohnungen verfügen jeweils über einen Balkon oder eine Terrasse; eine Fußbodenheizung sorgt für behagliche Wärme. Das Gebäude ist an das Fernwärmenetz der Stadtwerke Sigmaringen EQSig angeschlossen.
Dank der Kombination aus Solarthermie und einer Hackschnitzelanlage zur Wärmeerzeugung fällt der CO₂-Ausstoß sehr gering aus. Ergänzend wurde eine Photovoltaikanlage auf dem Dach installiert. Gemeinsam mit den Stadtwerken Sigmaringen errichteten wir zudem eine öffentlich zugängliche Doppelladesäule für Elektrofahrzeuge. Die Fertigstellung erfolgte Anfang Dezember 2024, sodass die ersten Mieterinnen und Mieter bereits Weihnachten im neuen Zuhause feiern könnten. Das EUR 5,5 Mio. teure Projekt zeigt, dass auch geförderter Wohnraum mit Qualität und Komfort einhergehen kann.
Reutlingen:
Ludwigstraße
Seit Juni 2022 entsteht auf einem Grundstück neben dem neuen Landratsamt Reutlingen ein größeres Wohnprojekt mit insgesamt 68 Wohnungen, von denen 14 über das Landeswohnraumprogramm gefördert werden. Das Angebot reicht von kompakten 1-Zimmer-Wohnungen mit rund 40 m² bis zu großzügigen 5-Zimmer-Wohnungen mit ca. 100 m². In der Tiefgarage stehen 62 Stellplätze zur Verfügung. Alle Wohnungen sind mit dem Aufzug erreichbar, acht erfüllen zusätzlich die Anforderungen nach § 35 LBO zur Barrierefreiheit.
Um die im städtischen Umfeld unvermeidlichen Schallimmissionen zu begrenzen, erhielten sämtliche Wohnungen vorgelagerte, vollständig verglaste Loggien. Diese können geöffnet werden, sind mit einem Sonnenschutz ausgestattet und bieten nicht nur Lärmschutz, sondern auch eine deutlich höhere Aufenthaltsqualität mit verlängertem Nutzungszeitraum.
Auch die Energieeffizienz war zentraler Bestandteil der Planung: Eine hochwärmedämmende Gebäudehülle sowie eine dezentrale Warmwasserversorgung reduzieren den Energiebedarf erheblich. Den kompletten Heizwärmebedarf decken zwei Sole-Wasser-W.rmepumpen, welche die benötigte Wärme emissionsfrei aus dem Erdreich ziehen. Der dafür benötigte Strom wird teilweise von einer Photovoltaikanlage auf dem Dach bereitgestellt. Leider hat sich der Innenausbau aufgrund eines Wasserschadens verzögert, so dass das Projekt erst im Juli 2025 fertiggestellt werden konnte. Die Gesamtkosten belaufen sich auf EUR 25 Mio.
Bad Saulgau:
Kinzelmannstraße
In der Kienzelmannstraße in Bad Saulgau errichten wir im Rahmen einer Bauträgermaßnahme zwei weitere Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 12 Eigentumswohnungen, die dazugehörigen 12 Stellplätze sind bereits in der bestehenden Tiefgarage integriert. Mit der Fertigstellung der zwei Gebäude schließen wir die Bauträgermaßnahme in der Kinzelmannstraße ab.
Der Baubeginn erfolgte im November 2024. Die 2- bis 3-Zimmerwohnungen verfügen über Wohnflächen zwischen ca. 61 m² und 89 m² und sind mit Balkonen und Fußbodenheizungen ausgestattet. Die Häuser werden an das Fernwärmenetz der Stadtwerke Bad Saulgau angeschlossen. Die Fertigstellung ist für das 1. Quartal 2026 vorgesehen. Die Gesamtkosten liegen bei EUR 3,7 Mio.
Kusterdingen:
Lange Gasse
Mit der Seniorenresidenz in der Langen Gasse in Kusterdingen entsteht seit Juli 2024 ein weiteres Wohnprojekt für Menschen in der dritten Lebensphase. Neben dem neuen Pflegeheim errichten wir 24 seniorengerechte 2-und 3-Zimmerwohnungen mit Flächen von ca. 54 m² bis 76 m². Alle Wohnungen sind barrierearm, mit dem Aufzug erreichbar und jeweils mit Balkon oder Terrasse ausgestattet. In der Tiefgarage stehen 18 Stellplätze zur Verfügung, ergänzt durch 4 Carport-Stellplätze. Die Bewohner profitieren von einer hochwertigen Ausstattung sowie bei Bedarf von der professionellen Betreuung durch das pflegerische und hauswirtschaftliche Personal des benachbarten Pflegeheims des Betreuungsträgers Die Zieglersche. Das Richtfest wurde am 12. Juni 2025 gefeiert. Die Fertigstellung des rund EUR 7,6 Mio teuren Neubaus ist für Ende des 1. Quartals 2026 geplant.
Mühlacker:
Ziegelhöhe
Auf ihrem Grundstück in Mühlacker wird die GSW das Projekt „Seniorenwohnen auf der Ziegelhöhe“ realisieren. Errichtet wird der weithin sichtbare Gebäudekomplex oberhalb der Handelsflächen, wo das Seniorenwohnen zusammen mit einem Kindergarten den Rahmen für einen lebendigen Quartiersplatz für Jung und Alt bilden soll.
Die Gesamtanlage wird sich in zwei große Gebäudeteile mit gemeinsamem Innenhof gliedern. Der westliche Teil gehört dann dem Seniorenzentrum St. Franziskus, das vom Rettungsträger Paul Wilhelm von Keppler-Stiftung betrieben wird. Es umfasst ein Pflegeheim mit 75 Einzelzimmern sowie eine Tagespflege mit 15 Plätzen. Hinzu kommen noch 30 sogenannte Altenwohnungen für Menschen, die selbstständig, aber gut versorgt wohnen möchten. Im östlichen Teil baut die GSW zudem noch eine Seniorenresidenz mit 39 Eigentumswohnungen für Senioren. Die Anlage wird in Niedrigenergiebauweise im KfW 40-Standard gebaut und wird über eine großflächige Photovoltaikanlage zur Erzeugung von eigenem Solarstrom verfügen.
Am 16. Juli 2025 übergab die HKPE Hofkammer Projektentwicklung GmbH das Grundstück für das „Seniorenwohnen auf der Ziegelhöhe“ an die GSW. Die Fertigstellung ist für Frühjahr 2027 geplant. Die Inbetriebnahme des Pflegeheims soll dann im Sommer 2027 erfolgen. Die Baukosten beziffern sich auf rund EUR 30 Mio.
Modernisierungsmaßnahmen
Rastatt:
Am Leopoldplatz 5
Insgesamt 13 Wohnungen haben wir hier aufwendig energetisch modernisiert, um den KfW-Standard 115 zu erfüllen. Herzstück der Maßnahme war die umfassende Dämmung der Außenfassade sowie der Einbau neuer, wärmeisolierender Fenster. Darüber hinaus durften sich unsere Mieterinnen und Mieter über erneuerte Balkone freuen. Die Dachfläche wird nun für eine hochwirksame Photovoltaikanlage genutzt, die emissionsfreien Sonnenstrom produziert und einen wichtigen Baustein in Sachen Klimaschutz darstellt.
Weingarten:
Möwenweg 10/12 und 14/16
Die beiden Mehrfamilienhäuser am Möwenweg mit jeweils 14 Wohnungen wurden umfassend modernisiert. Am Gebäude Nr. 10/12 begannen die Arbeiten bereits im April 2024, am Nachbargebäude starteten wir dann im August 2024. Es wurden jeweils die Dächer und die Fassaden sowie die Keller- und die obersten Geschossdecken gedämmt. Alle Fenster wurden gegen neuere Modelle mit besserer Isolierwirkung ausgetauscht. Die Elektrik wurde erneuert und – was viele Mieterinnen und Mieter besonders freute – neue Wohnungs- bzw. Hauseingangstüren mit Briefkasten- und Gegensprechanlage eingebaut. Auf beiden Gebäuden konnten PV-Anlagen montiert werden, deren Strom unmittelbar von den Mietparteien genutzt werden kann. Die Wärmeversorgung in Haus Nr. 10/12 übernimmt jetzt eine moderne Wärmepumpe, die von einem Gas-Spitzenlastkessel unterstützt wird. Im Nachbargebäude blieb die Heizungs- und Warmwasserversorgung aufgrund eines bestehenden Contracting-Vertrags (Gastherme) unverändert.
