7.4 Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

1. Grundlagen des Unternehmens

1.1 Das Unternehmen


Die GSW Gesellschaft für Siedlungs- und Wohnungsbau Baden-Württemberg mit beschränkter Haftung – Bauträgerunternehmen des VdK (im Folgenden: „GSW“) ist eine juristische Person des privaten Rechts. Die Gesellschaft wurde am 25. Juni 1949 in Sigmaringen gegründet und unter der HRB 710002 beim Amtsgericht Ulm eingetragen. Alleiniger Gesellschafter ist der Sozialverband VdK Baden-Württemberg e. V. 


Das Geschäftsgebiet der Gesellschaft umfasst Baden-Württemberg, Bayern, Berlin und Sachsen-Anhalt. Die Gesellschaft mit Sitz in Sigmaringen unterhält Außenstellen in Ravensburg, Naumburg an der Saale, Tübingen und VS-Schwenningen.


1.2 Geschäftsmodell des Unternehmens

Gründungsauftrag der GSW ist die Versorgung breiter Schichten der Bevölkerung mit gutem und bezahlbarem Wohnraum. Im Mittelpunkt steht dabei eine nachhaltige Unternehmensführung, die den dauerhaften Unternehmensfortbestand sicherstellen soll.


Zur Erfüllung ihres Auftrags errichtet, vermietet und verwaltet die GSW Immobilien. Die Kerngeschäftsfelder der Gesellschaft sind demnach die Bewirtschaftung und Entwicklung der eigenen Wohnungsbestände, das Bauträgergeschäft, die Eigentumsverwaltung und das Maklergeschäft. Darüber hinaus ist die Gesellschaft im Bereich der Forschung tätig.


Das Geschäftsmodell der Gesellschaft ist auf ein ausgewogenes Chancen- und Risikoprofil und die Erwirtschaftung einer angemessenen Rendite für den Gesellschafter unter Berücksichtigung des Gründungsauftrags ausgerichtet. 


1.3 Ziele und Strategien


Ziele der Gesellschaft sind, qualitativ guten und dabei dauerhaft bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung anzubieten und neuen Wohnraum sowohl im Eigenbestand wie auch im Eigentumsbereich zu schaffen. Ihrem Motto „Wohnungsbau im Dienste am Menschen“ ist die GSW bis heute treu geblieben. Die Schaffung eines breiten Nutzungsmixes in den Quartieren ist eine Stärke der Gesellschaft. Durch die Verbindung von freifinanziertem, preisgedämpftem und sozial gefördertem Mietwohnungsbau mit privatem Wohneigentum schafft die Gesellschaft die Zusammenführung unterschiedlichster Gruppen. Darüber hinaus hat die Gesellschaft einen Schwerpunkt in der Versorgung im Bereich altersgerechtes Wohnen gesetzt. Diese beinhaltet den Bau von Pflegeheimen, Pflegewohngemeinschaften und Seniorenwohnungen. Des Weiteren unterstützt die Gesellschaft die Weiterentwicklung der Gebäudeautomation und Smart Home/Smart Living. 

Dies wird durch die Teilnahme an verschiedenen Forschungsprojekten wie ForeSightNEXT oder SECAI unterstrichen.

Angesichts der gestiegenen Baukosten, der Zinsentwicklung und einer geschrumpften Förderkulisse wird sich die Frage stellen, wie die weiterhin große Nachfrage nach Wohnraum erfüllt werden kann. Auch diese Frage stellt die Gesellschaft vor große Herausforderungen, ihren Auftrag, die Versorgung breiter Schichten der Bevölkerung mit Wohnraum, auch in den kommenden Jahren erfüllen zu können. 

Weitere Ziele der strategischen Ausrichtung der Gesellschaft sowie zu deren weiteren wirtschaftlichen Entwicklung in den kommenden Jahren sind:


  • die Mieten im Wohnungsbestand unter Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit, der aktuellen Rahmenbedingungen und deren Vermietbarkeit auf einem weiter verträglichen Niveau zu halten,


  • in notwendige Maßnahmen zur nachhaltigen Bestandserhaltung unter Berücksichtigung der Entwicklung der Altersstruktur der Bevölkerung zu investieren und den Umbau in einen klimafreundlichen Gebäudebestand unter Berücksichtigung der CO2-Emmissionen zu forcieren,


  • die Beschäftigung mit Mieterstrommodellen sowie Mobilitätskonzepten im Allgemeinen und Elektromobilität im Speziellen sowohl bei Neubauprojekten wie auch im Wohnungsbestand,  


  • weitere Projekte an ausgewählten Standorten für das Anlagevermögen und das Bauträgergeschäft zu entwickeln und


  • die Durchführung erfolgsorientierter Führungs-, Personalentwicklungs- und Weiterbildungsmaßnahmen.
2.1 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen /
Gesamtwirtschaftliche Lage


2.1.1 Gesamtwirtschaftliche Lage 2023


Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland kam im Jahr 2023 in einem nach wie vor krisengeprägten Umfeld ins Stocken. Die Energiekrise und die weltweiten geopolitische Spannungen verunsicherten Produzenten und Investoren sowie die Konsumentinnen und Konsumenten gleichermaßen. Der Welthandel verlor weiter an Dynamik, mit negativen Folgen für die deutsche Exportwirtschaft. Die Energiepreise, die 2022 infolge des russischen Angriffs auf die Ukraine stark gestiegen waren, stabilisierten sich auf hohem Niveau und belasteten insbesondere die Industrieproduktion. Steigende Zinsen verschlechterten die jahrelang günstigen Finanzierungsbedingungen, was besonders die Bauwirtschaft bremste. Die trotz der jüngsten Rückgänge nach wie vor hohen Preise auf allen Wirtschaftsstufen dämpften die Konjunktur. Im Zuge dessen rutschte die deutsche Wirtschaft im Jahr 2023 ins Minus. So fiel das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Jahr 2023 um 0,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Damit setzte sich die Erholung der deutschen Wirtschaft vom tiefen Einbruch im Corona-Jahr 2020 nicht weiter fort.


Die konjunkturelle Entwicklung verlief 2023 in den einzelnen Wirtschaftsbereichen unterschiedlich: Die meisten Dienstleistungsbereiche konnten ihre wirtschaftlichen Aktivitäten im Vorjahresvergleich erneut ausweiten und die Wirtschaft stützen. Der Anstieg fiel aber insgesamt schwächer aus als in den beiden vorangegangenen Jahren. Den größten preisbereinigten Zuwachs verzeichnete dabei der Bereich Information und Kommunikation mit einem Zuwachs von 2,6 Prozent. Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft und der Bereich Öffentliche Dienstleister, Erziehung, Gesundheit konnte 2023 um 1,0 Prozent zulegen. Dagegen ging die preisbereinigte Bruttowertschöpfung im Wirtschaftsbereich Handel, Verkehr, Gastgewerbe um 1,0 Prozent zurück. Die Wirtschaftsleistung im Produzierenden Gewerbe (ohne Baugewerbe) ging deutlich um 2,0 Prozent zurück. Entscheidend dafür war eine sehr viel niedrigere Produktion im Bereich der Energieversorgung. Das Verarbeitende Gewerbe, das fast 85 Prozent des Produzierenden Gewerbes (ohne Bau) ausmacht, war im Jahr 2023 preisbereinigt mit 0,4 Prozent im Minus. Vor allem in den energieintensiven Industriezweigen wie der Chemie- und Metallindustrie sanken Produktion und Wertschöpfung erneut. Im Baugewerbe machten sich neben den weiterhin hohen Baukosten und dem Fachkräftemangel insbesondere die zunehmend schlechteren Finanzierungsbedingungen bemerkbar. Hiervon war vor allem der Hochbau betroffen. Dagegen konnte die Produktion im Tiefbau und im Ausbaugewerbe gesteigert werden. Insgesamt erreichte das Baugewerbe 2023 preisbereinigt ein kleines Plus von 0,2 Prozent. 


Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, die im Jahr 2023 rund 10,0 Prozent der gesamten Bruttowertschöpfung erzeugte, erreicht für gewöhnlich nur moderate Wertschöpfungszuwächse, ist jedoch auch nur geringen Schwankungen unterworfen. Gerade diese Beständigkeit begründet die stabilisierende Funktion der Immobiliendienstleister für die Gesamtwirtschaft. Nominal erzielte die Grundstücks- und Immobilienwirtschaft 2023 eine Bruttowertschöpfung von 376 Milliarden EUR.

2. WIRTSCHAFTSBERICHT

Mit einem Anteil von knapp 51 Prozent stellen die privaten Konsumausgaben das bedeutendste Aggregat der Nachfrageseite dar. Der private Konsum nahm im Jahr 2023 preisbereinigt um 0,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr ab. Dies dürfte vor allem auf die hohen Verbraucherpreise zurückzuführen sein. Die steigenden Preise führten zu einem deutlichen Reallohnverlust der privaten Haushalte. Auch der Staat reduzierte im Jahr 2023 erstmals seit fast 20 Jahren seine preisbereinigten Konsumausgaben um 1,7 Prozent, was vor allem dem Wegfall staatlich finanzierter Corona-Maßnahmen geschuldet ist. 


Die Bauinvestitionen sanken im Jahr 2023 preisbereinigt um 2,1 Prozent. Neben den hohen Baupreisen wirkten sich die spürbar gestiegenen Bauzinsen aus, die insbesondere den Wohnungsbau bremsten. Positive Signale kamen lediglich vom Ausbaugewerbe, was unter anderem an den stark nachgefragten energetischen Sanierungen gelegen haben dürfte.


Die verhaltene weltwirtschaftliche Dynamik und die schwache inländische Nachfrage im Jahr 2023 machten sich auch beim Handel mit dem Ausland bemerkbar, der trotz sinkender Preise zurückging. Dabei sanken die Importe preisbereinigt mit 3,0 Prozent kräftiger als die Exporte mit 1,8 Prozent. Damit kam es im Saldo zu einem positiven Außenbeitrag, der das BIP stützte.


Trotz schwierigem Umfeld zeigte sich der Arbeitsmarkt trotz den wirtschaftlichen Herausforderungen der Energiekrise und der hohen Inflation robust. Die Erwerbstätigkeit stieg 2023 sogar auf den bislang höchsten Stand seit der Wiedervereinigung. Drei Jahre zuvor im Jahr 2020 hatte die Corona-Krise den zuvor über 14 Jahre anhaltenden Anstieg der Erwerbstätigenzahl zeitweilig beendet und zu einem Rückgang geführt. Im Zuge des Aufholprozesses nach der Pandemie war die Erwerbstätigkeit bereits im Jahr 2022 kräftig gestiegen. Die Wirtschaftsleistung wurde im Jahr 2023 von durchschnittlich 45,9 Millionen Erwerbstätigen erbracht. Das waren 333.000 Personen oder 0,7 Prozent mehr als im Jahr zuvor. Die Beschäftigung nahm im Jahr 2023 vor allem durch die Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte zu. Hinzu kam eine steigende Erwerbsbeteiligung der inländischen Bevölkerung. Im Sektor der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft blieb die Beschäftigung stabil bei 477.000 Erwerbstätigen. Trotz des weiteren Beschäftigungsaufbaus ist die schwache Konjunktur nicht spurlos am Arbeitsmarkt vorüber gegangen. Zwar zählte 2023 zu den Jahren mit der niedrigsten Arbeitslosigkeit seit der Wiedervereinigung, dennoch erhöhte sich die Zahl der Arbeitslosen in Deutschland im Vergleich zum Vorjahr um 191.000 auf 2.609.000 Menschen. Die Arbeitslosenquote im Jahresdurchschnitt stieg gegenüber dem Vorjahr um 0,4 Prozentpunkte auf 5,7 Prozent.

Die Inflationsrate in Deutschland – gemessen als Veränderung des Verbraucherpreisindex zum Vorjahresmonat – ist im Laufe des Jahres 2023 deutlich zurück gegangen und erreichte im Dezember eine Rate von 3,7 Prozent. Damit liegt sie weiterhin spürbar über dem Geldwertstabilitätsziel der Europäischen Zentralbank. Im Jahresmittel 2023 haben sich die Verbraucherpreise in Deutschland um 5,9 Prozent erhöht. Damit lag die Preissteigerung deutlich unter dem Rekordwert des Vorjahres (7,9 Prozent). Die Jahresteuerungsrate wurde vor allem von den extremen Preisanstiegen für Nahrungsmittel und Energieprodukte in Folge des russischen Angriffskrieges auf die Ukraine getrieben: Die Preise für Nahrungsmittel erhöhten sich 2023 gegenüber 2022 erneut spürbar um 12,4 Prozent. Die Energieprodukte verteuerten sich 2023 gegenüber dem Vorjahr um 5,3 Prozent, nach einem enormen Anstieg um 29,7 Prozent im Jahr 2022. Im Jahresverlauf zeigte sich zudem von März bis Dezember 2023 bei der Energie eine Entspannung bei der Preisentwicklung, im Oktober und November 2023 wurde sogar eine rückläufige Preisentwicklung ausgewiesen. Die Entlastungsmaßnahmen aufgrund der hohen Energiepreise milderten die Teuerung von Energie im Jahresverlauf zudem teilweise ab. Ohne Berücksichtigung der Energiepreise hätte die Jahresteuerungsrate 2023 bei 6,0 Prozent gelegen.


Die Baupreise für den Neubau von Wohngebäuden in Deutschland sind im Jahresmittel 2023 um 8,5 Prozent gestiegen, im Vergleich zu 16,4 Prozent im Jahr zuvor. Damit hat sich der seit mehr als drei Jahren andauernde beispiellose Preisauftrieb bei den Baupreisen zuletzt wieder der allgemeinen Inflation angenähert. War 2021 zunächst die weltweite Nachfrage nach Baustoffen ausschlaggebend für den erheblichen Preisdruck bei Baumaterialien, kamen durch den Krieg in der Ukraine weitere Lieferengpässe und eine enorme Verteuerung der Energiepreise hinzu. Verglichen mit dem Vorkrisenniveau stiegen die Baupreise von Ende 2019 bis Ende 2023 um insgesamt 39,4 Prozent. Einen derartigen Preisschock hat es seit den frühen 1970er-Jahren nicht mehr gegeben. Obwohl sich die Preisdynamik im vergangenen Jahr in einigen Gewerken deutlich abgeschwächt hat, bleibt das Niveau weiterhin hoch. Durch die schwindende Nachfrage ist die Kapazitätsauslastung im Baugewebe zuletzt jedoch deutlich gesunken und lag im Hochbau zum Jahresende 2023 unterhalb der 70-Prozent-Marke, was zusammen mit den nachlassenden Materialpreisen den Preisdruck mindert. Die Baupreise dürften nach drei Jahren enormer Anstiege im Jahr 2024 erstmals wieder etwas zurückgehen.


Die Finanzierungsbedingungen haben sich weiter verschärft, da die EZB ihre restriktivere Geldpolitik wie erwartet 2023 fortgeführt hat. In Folge der starken inflationären Entwicklung hatte die EZB am 21.07.2022 erstmals nach elf Jahren die Leitzinsen im Euroraum von null auf 0,5 Prozent angehoben. Bis zum 14.09.2023 erfolgten dann zehn weitere Zinserhöhungen in Folge. Nach der Leitzinserhöhung am 14.09.2023 auf 4,5 Prozent sind keine Leitzinserhöhungen mehr erfolgt. Der EZB-Rat hält diese Zinsniveaus für vorerst ausreichend, um die Inflation mittelfristig wieder auf den Zielwert von 2 Prozent zurückzubringen. Die Finanzmärkte erwarten für 2024 Senkungen des Leitzinses. Die Bauzinsen haben die erwartete Entwicklung bereits vorweggenommen. Nach einem 12-Jahreshoch im Oktober 2023 sind die Bauzinsen bis zum Jahresende 2023 um einen halben Prozentpunkt zurückgegangen und betragen nun rund 3,5 Prozent bei einer 10-jährigen Zinsfestschreibung. Die hohen Zinsen und die generelle Konjunkturschwäche belasten die privaten Haushalte und erschweren kreditfinanzierte Immobilienkäufe weiterhin. Im ersten Halbjahr 2023 wurden nur halb so viele Wohnimmobilienkredite an private Haushalte vergeben wie noch im Vorjahr.


Die Baukonjunktur wurde aufgrund von Preissteigerungen bei Baumaterialien und Baupreisen, die durch den anhaltenden Krieg in der Ukraine noch deutlich verstärkt wurden, sowie durch steigende Zinsen und verschlechterte Finanzierungsbedingungen bei weiter anhaltendem Fachkräftemangel auf Abwärtskurs geschickt. Die Bauinvestitionen waren 2023 rückläufig und sanken um 2,1 Prozent. Bereits im Vorjahr waren sie erstmals seit sechs Jahren um 1,8 Prozent zurückgegangen. Im Wohnungsbau hat die Bundesregierung nach mehreren abrupten Förderstopps mit anschließenden deutlichen Verschärfungen der Förderbedingungen das Vertrauen in die Verlässlichkeit der Wohnungsbauförderung untergraben. Dies dürfte im Zusammenspiel mit dem hohen Zinsniveau und den hohen Baupreisen maßgeblich zu den hohen Stornierungsraten im Wohnbau beigetragen haben, die seit der zweiten Jahreshälfte 2022 zu beobachten waren. Erst zum Jahresende 2023 zeigen die Auftragseingänge im Wohnungsbau eine leicht stabilisierende Tendenz. Insgesamt nahmen die Wohnungsbauinvestitionen 2023 mit 2,8 Prozent sogar spürbar stärker ab als die Bauinvestitionen insgesamt. Im Jahr 2024 dürften die Investitionen in Wohnbauten nochmals deutlich zurückgehen, da die Baupreise nach wie vor hoch sind und die Kreditzinsen nur sehr langsam sinken. Da der Fokus der Förderprogramme der Bundesregierung bislang auf Sanierungen bestehender Wohngebäude liegt und die hohen Energiekosten verbunden mit den postulierten Zielen des Klimaschutzes starke Anreize dafür bieten, dürften sich innerhalb der Bauinvestitionen die Gewichte zugunsten des Bestandes verschieben. Es ist also mit einem sehr deutlichen Rückgang der Neubauten und einer anteiligen Verlagerung von Investitionsmitteln zur Modernisierung von Wohngebäuden zu rechnen.

Im Jahr 2023 wurden in Deutschland 294.400 Wohneinheiten fertiggestellt. Dies waren 900 Wohnungen weniger als im Vorjahr. Damit hat sich die Zahl der jährlich fertiggestellten Wohnungen seit dem Jahr 2021 kaum verändert. Zuvor war die Zahl der Wohnungen von 159.800 im Jahr 2010 bis auf 306.400 Wohnungen im Jahr 2020 gestiegen.


In Deutschland wurde 2023 der Bau von 260.100 Wohnungen genehmigt. Damit wurden 94.100 Wohnungen oder 26,6 Prozent weniger als im Jahr 2022 bewilligt. Damit bricht zum ersten Mal seit vielen Jahren die Zahl der Baugenehmigungen deutlich ein. Der Rückgang ist einer Gemengelage aus einem historischen Preisanstieg für Bauleistungen, deutlich gestiegenen Bauzinsen und einer unsicheren Förderkulisse geschuldet.


Eine Umfrage unter den Mitgliedsunternehmen des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. zum Jahresende 2023 ergab, dass mehr als 22 Prozent der von den Unternehmen für 2024 geplanten neuen Wohnungen unter den derzeitigen Rahmenbedingungen nicht gebaut werden können. Im Jahr 2025 gelten sogar 38 Prozent der Neubaupläne als nicht realisierbar. Hochgerechnet auf alle Unternehmen im GdW bedeutet dies gut 18.000 Wohnungen, die entgegen der ursprünglichen Planung (60.000 Wohnungen) nach derzeitiger Sachlage in den Jahren 2024/2025 nicht mehr realisierbar werden. Über zwei Drittel der GdW-Wohnungsunternehmen werden in den kommenden beiden Jahren nach gegenwärtiger Lage gar keine Wohnungen mehr errichten können. Eine ebenso angespannte Lage ergab die Umfrage bei den eigentlich geplanten Modernisierungsvorhaben: 2024 werden die GdW-Wohnungsunternehmen rund
13 Prozent, 2025 rund 18 Prozent weniger Wohnungen modernisieren können. Von den ursprünglich vorgesehenen rund 184.000 Wohneinheiten werden 28.000 nicht klima- und altersgerecht angepasst werden können. Von den verbleibenden etwa 156.000 Wohnungen wird bei 22 Prozent der Umfang der ursprünglich geplanten Maßnahmentiefe deutlich reduziert. Dies betrifft weitere 35.000 Wohneinheiten.

2.2 Geschäftsverlauf der Gesellschaft 2023

Die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft war im Berichtsjahr 2023 bestimmt durch:


  1. den Start einer Neubaumaßnahme für das Anlagevermögen in Sigmaringen,
  2. der Vorbereitung von Bauträgermaßnahmen in Kusterdingen und Bad Saulgau, welche 2024 in den Bau gehen sollen,
  3. die Vorbereitung einer Baumaßnahme in Mühlacker sowie einer weiteren großen Erschließungs- und Baumaßnahme in Garching-Hochbrück, welche in den kommenden Jahren die Bautätigkeit im Anlage- und Umlaufvermögen maßgeblich bestimmen wird sowie
  4. die Vorbereitung eines Klimapfades zur nachhaltigen Dekarbonisierung des Bestandes und daraus einer kurz-, mittel- und langfristigen Modernisierungsstrategie zur Erreichung der gesetzlichen Klimaschutzziele.  
2.2.1 Geschäftsfeld Wohnungsbewirtschaftung


Zum 31.12.2023 setzte sich der Vermietungsbestand der Gesellschaft aus 4.564 Wohnungen, Pflegewohn- und Pflegeplätze, 9 Mansarden sowie 92 Gewerbeeinheiten, Gewerbewohnungen und Sonderbauten in 396 Gebäuden zusammen. Hinzu kommen 1.740 Garagen und Tiefgaragenstellplätzen und 2.125 oberirdischen Stellplätzen sowie zwölf sonstigen Einheiten. Die bewirtschaftete Fläche beträgt 324.237 m². Hierin enthalten sind 15 Gewerbeeinheiten mit einer Fläche von 2.615 m², welche von der Gesellschaft selbst genutzt werden.


Der Wohnungsbestand hat sich durch Baufertigstellungen in Tübingen (25 WE) und die Hereinnahme von Wohnungen in Albstadt aus dem Umlaufvermögen in den Bestand (11 WE) um insgesamt 36 Wohnungen erhöht. Bestandsvermindernd wirkte sich Rückbau einer Wohnung (1 WE) in Villingen-Schwenningen aus. Der Bestand an Gewerbeeinheiten hat sich in Folge einer Baufertigstellung in Tübingen um 1 Einheit vergrößert. 


Die Anzahl der Sozialmietwohnungen betrug zum 31.12.2023 1.425 Einheiten. Dies entspricht einem Anteil von 31,2 Prozent am Bestand der Mietwohnungen, Pflegewohn- und Pflegeplätze. Auch aktuell befinden sich noch 35 öffentlich geförderte Wohnungen in Sigmaringen und Reutlingen im Bau. 


Der Ausstattungsgrad der Mietwohnungen, Pflegewohn- und Pflegeplätze wird im Rahmen der geplanten Instandhaltung im Bestand kontinuierlich verbessert, um deren langfristige Vermietbarkeit sicherzustellen. Besonders erfreulich: Zum 31.12.2023 befanden sich im Bestand 335 behindertengerechte und -freundliche Wohnungen, Pflegewohnplätze und Pflegeplätze, was einem Anteil von 7,3 Prozent am Gesamtbestand entspricht.


Die Mieterlöse gliedern sich wie folgt:

Zum 31.12.2023 betrug die Durchschnittsmiete für Wohnen und Gewerbe inklusive Garagen und Stellplätze 7,40 EUR/m² (6,92 EUR/m²). Die um die Garagen und Stellplätze bereinigte Sollmiete beträgt 7,04 EUR/m². Die durchschnittliche Sollmiete ist im Jahr 2023 infolge planmäßiger Mieterhöhungen sowie durch den unterjährigen Vermietungsbeginn neu in den Bestand integrierter Mietobjekte gegenüber dem Vorjahr angestiegen. 


Aufgrund der Vermietungsanstrengungen im Geschäftsjahr 2023 konnten 354 Mietverträge abgeschlossen werden. Hierin enthalten sind auch 38 Mietverträge aus der Vermietung von studentischen Wohnheimplätze, bei denen naturgemäß eine höhere Fluktuation herrscht. Die Fluktuationsquote liegt mit 7,6 Prozent leicht unter dem Mittel der vergangenen zehn Jahre. Darüber hinaus konnten im Jahr 2023 noch weitere 67 Mietverträge für neu in den Bestand integrierte Mietobjekte abgeschlossen werden.


Im Jahr 2023 befanden sich folgende Bestandsobjekte in der Fertigstellung beziehungsweise im Bau:

(Mit Klick öffnen)

Darüber hinaus befanden sich folgende Projekte für das Anlagevermögen in der Vobereitung und wird 2025 in den Bau gehen.

(Mit Klick öffnen)

Alle im Bau befindlichen Objekte sind durch Festpreisverträge gesichert. Des Weiteren konnte die Gesellschaft für alle Maßnahmen noch eine Förderung nach dem BEG sicherstellen. 


Die Gesellschaft bereitet ein Bauprojekt für das Anlage- und Umlaufvermögen in Mühlacker vor. Dort soll ein Seniorenzentrum mit Pflegeheim und seniorengerechten Wohnungen für den Bestand und den Verkauf erstellt werden. Ziel ist, noch im Geschäftsjahr 2024 die Genehmigungsplanung fertig zu stellen, um im Frühjahr 2025 mit den Bauarbeiten beginnen zu können. 


Des Weiteren befindet sich die Gesellschaft seit 2021 in der Vorbereitung einer weiteren Erschließungs- und Baumaßnahme für das Anlage- und Umlaufvermögen in Garching-Hochbrück. Hierfür hat man sich im Rahmen eines Grundstückkaufvertrages ein rund 12,7 ha großes, unerschlossenes Grundstück gesichert. Gemäß des städtebaulichen Wettbewerbs ist von circa 120 Einfamilienhäusern und circa 450-500 Einheiten im Geschosswohnungsbau auszugehen. Der Gemeinderat hat den Bebauungsplan aufgrund politischer und haushalterischen Fragestellungen, die noch diskutiert werden, noch nicht beschlossen. Zwischenzeitlich wurde der bisherige Grundstückskaufvertrag mit dem Verkäufer angepasst, Die Gesellschaft hat sich weiterhin das Zugriffsrecht gesichert, ist jedoch nicht mehr zum Kauf verpflichtet. Für das Geschäftsjahr 2024 sind aufgrund der vertraglichen Situation keine für die Gesellschaft wesentlichen Risiken erkennbar.


Mit der aktiven und nachhaltigen Neubautätigkeit für den Bestand wird das Bestandsportfolio der Gesellschaft entsprechend der Unternehmensstrategie konsequent weiterentwickelt. 


Die Gesellschaft investiert kontinuierlich in ihren Bestand, um die Wohnungen an heutige Wohnansprüche anzupassen und deren langfristige Vermietbarkeit sicherzustellen. Im Geschäftsjahr 2023 wurden EUR 8.679.600 in die Erhaltung und Verbesserung des Wohnungsbestands investiert. Dies entspricht einem Gebäudeerhaltungskoeffizienten von 27,03 EUR/m² p.a. über den gesamten Vermietungsbestand (ohne Eigennutzung). Die Maßnahmen enthalten neben den Kosten für die Wohnraum- und CO2-Gebäudesanierungsmaßnahmen in Höhe von EUR 1.079.800 die laufenden Instandhaltungsarbeiten, welche sich auf EUR 7.599.900 beliefen. Dies entspricht einem durchschnittlichen Quadratmeteraufwand von 23,67 EUR/m² p.a. für die laufenden Instandhaltungsarbeiten auf den gesamten Immobilienbestand der Gesellschaft (ohne Eigennutzung) bezogen. Darüber hinaus wurde eine Rückstellung in Höhe von EUR 213.300 für mögliche Preissteigerungen bei notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen (für Verkehrssicherungspflichten) gebildet. In den Neubau wurden insgesamt EUR 13,3 Mio. investiert.


Auch für 2024 ist geplant, weitere Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Bestand zur nachhaltigen Verbesserung der Qualität und Klimafreundlichkeit durchzuführen, um die langfristige Vermietbarkeit der Mietbestände sicherzustellen. Im Wirtschaftsplan 2024 sind hierfür Investitionen von EUR 8,6 Mio. (Instandhaltungsaufwendungen EUR 7,7 Mio. und aktivierte Modernisierungskosten EUR 0,9 Mio.) vorgesehen. 

2.2.2 Geschäftsfeld Bauträgertätigkeit


Im 4. Quartal 2022 brach die Nachfrage nach Wohneigentum massiv ein. Dies ist insbesondere den weiter gestiegenen Baupreisen und den steigenden Zinsen für Immobilienkredite geschuldet. Hinzu kam 2023 eine immer noch hohe Inflation getrieben von hohen Lebenshaltungs- und Energiekosten, welche das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte erheblich schmälerte.  

2.2.2.1 Bauprojekte für das Umlaufvermögen


Nachfolgende Einheiten wurden 2023 aus fertiggestellten Bauträgerprojekten an Erwerber übergeben:

(Mit Klick öffnen)

Die Gesellschaft hat vorausschauend auf die Entwicklung der Baupreise und den Anstieg der Zinsen sowie die sich verändernden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen agiert und das Bauträgergeschäft vor Beginn der nachlassenden Nachfrage nach Wohneigentum zurückgefahren, weshalb sich zum Jahresende 2023 kein Objekt für das Bauträgergeschäft im Bau befunden hat. Die Gesellschaft sieht jedoch weiter Chancen in der Entwicklung von Seniorenimmobilien, da die Nachfrage in diesem Segment weiter anhält und ältere Menschen einen geringeren oder keinen Finanzierungsbedarf haben.


Darüber hinaus befanden sich folgende Bauträgerobjekte in der Projektentwicklung:

(Mit Klick öffnen)

Des Weiteren befand sich eine Erschließungs- und Baumaßnahme in Garching-Hochbrück in der Vorbereitung (vgl. 2.2.1 Geschäftsfeld Wohnungsbewirtschaftung). 


Mit der aktiven und nachhaltigen Neubautätigkeit für den Bestand wird das Bestandsportfolio der Gesellschaft entsprechend der Unternehmensstrategie konsequent weiterentwickelt. 

2.2.3 Geschäftsfeld Maklertätigkeit


Der Vertriebsbereich der Gesellschaft hat in der Vergangenheit im Rahmen des Verkaufs von Eigentumswohnungen im Bauträgergeschäft immer wieder Makleraufträge von Käufern entgegengenommen. Aufgrund des vorhandenen Know-hows wird das Maklergeschäft als weiteres Geschäftsfeld im Jahr 2024 weiter ausgebaut. Im Geschäftsjahr 2023 wurden acht Makleraufträge mit einem Volumen von EUR 2,7 Mio. angenommen. Im laufenden Geschäftsjahr wurden bis zum 31.05.2024 bereits neun Makleraufträge mit einem Volumen von EUR 3,5 Mio. generiert. .


2.2.4 Geschäftsfeld Eigentumsverwaltung

Der Umsatz im Geschäftsbereich Eigentumsverwaltung hat sich erwartungsgemäß weiter positiv entwickelt. Die Umsatzerlöse der Gesellschaft aus der Eigentumsverwaltung liegen bei EUR 836.800 (Vorjahr EUR 725.500). Trotz des Anstiegs in diesem Geschäftsfeld gilt es im Rahmen der Geschäftsentwicklung jedoch weiterhin, die Aufwands- und Ertragsrelation weiter zu optimieren. 


Im Berichtsjahr verwaltete die Gesellschaft 2.564 Wohn- und 83 Gewerbeeinheiten sowie 2.488 Garageneinheiten, wovon 263 Wohn- und 18 Gewerbeeinheiten sowie 318 Garageneinheiten dem Eigenbestand der Gesellschaft zuzurechnen sind. Demnach nahmen Eigentümer von 2.301 Wohn- und 65 Gewerbeeinheiten sowie 2.071 Garageneinheiten in 134 Eigentümergemeinschaften Verwalterleistungen der Gesellschaft in Anspruch. 


2.2.5 Gesamtaussage zur Geschäftsentwicklung


Die Geschäftsleitung ist mit dem abgelaufenen Geschäftsjahr 2023 zufrieden. Der Jahresüberschuss in Höhe von EUR 4,2 Mio. liegt mit EUR 0,5 Mio. geringfügig unter dem Planansatz für das Geschäftsjahr 2023. 

2.3 Wirtschaftliche Lage des Unternehmens

2.3.1 Vermögenslage


Die Aktivseite der Gesellschaft wird nachhaltig vom Anlagevermögen bestimmt.


Die Bilanzsumme der Gesellschaft hat sich im Geschäftsjahr 2023 im Vergleich zum Vorjahr um EUR 12,3 Mio. erhöht und beträgt nun EUR 331,5 Mio. Die Vermögensstruktur der Gesellschaft wird dabei auch weiterhin vom Anlagevermögen mit EUR 281,7 Mio. bestimmt.  

(Mit Klick öffnen)

Das Anlagevermögen der Gesellschaft hat sich zu Buchwerten wie folgt entwickelt:



(Mit Klick öffnen)

Im Umlaufvermögen hat sich die Bauträgertätigkeit um EUR 13,4 Mio. auf EUR 1,5 Mio. verringert, was der Fertigstellung eines Projekts in Tübingen und der Übergabe von 28 Wohn- und einer Gewerbeeinheit an die Erwerber sowie der Übernahme von weiteren 11 Wohneinheiten ins Anlagevermögen aus einem fertiggestellten Bauträgerobjekt in Albstadt geschuldet ist. Damit wurden im Geschäftsjahr 2023 alle Bauträgerprojekte der vergangenen Jahre abgeschlossen. 


Auf der Passivseite hat sich die Eigenkapitalausstattung der Gesellschaft im Geschäftsjahr 2023 um den Jahresüberschuss in Höhe von EUR 4,2 Mio. und um die Anpassung des Stammkapitals von EUR 1,4 Mio. erhöht. Gegenläufig dazu wirkte sich die Dividendenausschüttung für das Geschäftsjahr 2022 in Höhe von EUR 0,3 Mio. aus. Zum Bilanzstichtag betrug das Eigenkapital EUR 79,7 Mio. Damit stieg die Eigenkapitalquote der Gesellschaft trotz einer wiederholten Bilanzverlängerung im Geschäftsjahr 2023 um 0,7 Prozent auf 24,0 Prozent. Die Gewinnrücklagen haben sich im Geschäftsjahr 2023 um EUR 6,2 Mio. erhöht aufgrund der Gewinnverwendung aus dem Jahresergebnis 2022.


Die Verbindlichkeiten der Gesellschaft gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern haben sich im Geschäftsjahr 2023 um EUR 17,0 Mio. auf EUR 231,4 Mio. erhöht. Den Darlehensvalutierungen in Höhe von EUR 33,7 Mio. standen im Wesentlichen planmäßige Tilgungen von EUR 8,5 Mio. sowie Sondertilgungen und Darlehensablösungen von EUR 5,8 Mio. gegenüber.


Die Vermögenslage der Gesellschaft ist als geordnet und zufriedenstellend zu bezeichnen und stellt die Grundlage für eine weiter erfolgreiche Geschäftsentwicklung dar.

2.3.2 Finanzlage

Die Finanzlage der Gesellschaft wird durch folgende Parameter geprägt:

Die folgende Kapitalflussrechnung zeigt die Veränderung der liquiden Mittel im Berichtsjahr 2023:


Die folgende Kapitalflussrechnung zeigt die Veränderung der liquiden Mittel im Berichtsjahr 2021:

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit (EUR 15,3 Mio.) reichte im Geschäftsjahr 2023 aus, um den laufenden Kapitaldienst aus Zinsaufwand in Höhe von EUR 3,0 Mio. und planmäßigen Tilgungen in Höhe von EUR 8,5 Mio. zu erbringen. Infolge der Ausbuchungen von Bauträgermaßnahmen nahmen insbesondere die Grundstücke des Umlaufvermögens um EUR 10,0 Mio. ab.


Die im Geschäftsjahr 2023 getätigten Investitionen im Anlagevermögen (EUR 14,8 Mio.) wurden durch Darlehensvalutierungen in Höhe von EUR 33,7 Mio. und durch den Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit finanziert.


Der Finanzmittelfonds hat sich mit EUR 35,3 Mio. im Geschäftsjahr 2023 gegenüber dem Vorjahr um EUR 18,5 Mio. erhöht. Mit den Flüssigen Mitteln konnte im Geschäftsjahr ein Zinsertrag von EUR 0,9 Mio. erwirtschaftet werden. 


Die Finanzlage der Gesellschaft ist geordnet und langfristig gesichert. Die Zahlungsverpflichtungen konnten aufgrund durchgängig vorhandener liquider Finanzmittel jederzeit uneingeschränkt erfüllt werden. Investitionen zur Bestandserhaltung sowie für in der Durchführung befindliche Projekte des Bauträgergeschäfts sind durch Darlehen und den laufenden Cashflow finanziert. Für alle anderen Vorhaben und Aufgaben stehen Eigenmittel, Kreditlinien und sonstige Kapitalreserven in ausreichendem Maße zur Verfügung. 

2.3.3 Ertragslage

Der Jahresüberschuss verringerte sich planmäßig gegenüber dem Vorjahr um EUR 1.528.000 und beträgt nun EUR 5.972.000. 


Das erzielte Jahresergebnis ist als zufriedenstellend zu bezeichnen.


Die Ertragslage der Gesellschaft hat sich wie folgt entwickelt:

Die Umsatzerlöse haben sich von EUR 60,4 Mio. im Vorjahr um EUR 7,9 Mio. oder 13,1 Prozent auf EUR 52,5 Mio. im Geschäftsjahr 2023 verringert. Die Abnahme ist planmäßig geringeren Umsatzerlösen aus dem Bauträgergeschäft geschuldet. Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung haben die Erwartungen erfüllt und sich stetig weiter erhöht. 


Die gegenüber dem Vorjahr um EUR 10,0 Mio. oder 40,2 Prozent auf EUR 14,9 Mio. im Geschäftsjahr 2023 gesunkenen Umsatzerlöse aus der Bauträgertätigkeit resultieren im Wesentlichen aus 28 nach Plan übergebenen Wohnungen in Tübingen. Im Vorjahr konnten 65 Wohneinheiten und 2 Gewerbeeinheiten übergeben werden. Des Weiteren wurden im Geschäftsjahr 2023 keine Erträge aus Bestandsverkäufen realisiert (Vorjahr EUR 2,4 Mio.).


Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung sind im Geschäftsjahr 2023 gegenüber dem Vorjahr um EUR 2,0 Mio. oder 5,8 Prozent auf EUR 36,5 Mio. gestiegen. Der Anstieg ist im Wesentlichen planmäßigen Mieterhöhungen sowie der Neuvermietung von 2023 neu in den Bestand integrierten Wohnungen und Gewerbeeinheiten in Albstadt und Tübingen und von bereits im Jahr 2022 in den Bestand integrierten Wohnungen, die im Geschäftsjahr 2023 vollumfänglich zum Tragen kamen, geschuldet. Die Erlösschmälerungen im Bereich der Sollmieten sind gegenüber dem Vorjahr um TEUR 55 oder 18 Prozent auf TEUR 355 angestiegen.


Die im Geschäftsjahr 2023 um EUR 111.300 oder 15,3 Prozent auf EUR 836.800 gestiegenen Umsatzerlöse aus der Betreuungstätigkeit ist insbesondere auf die Hereinnahme weiterer Eigentümergemeinschaften in den Verwaltungsbestand, der Anpassung von Verwaltervergütungen und der Erbringung von Sonderleistungen zurückzuführen. 

Die sonstigen betrieblichen Erträge erhöhten sich um EUR 0,6 Mio. auf EUR 1,1 Mio. Im Wesentlichen erhöhten sich die Erträge aus den Auflösungen von Rückstellungen (EUR 0,3 Mio.) und höheren Erträgen aus früheren Jahren (EUR 0,2 Mio.).


Die Abschreibungen erhöhten sich aufgrund von Fertigstellungen im Anlagevermögen im Berichtsjahr um EUR 2,0 Mio. auf EUR 10,5 Mio. Der Anstieg ist in Höhe von EUR 1,0 Mio. einer außerplanmäßigen Abschreibung auf eine Hotelimmobilie und in Höhe von EUR 1,0 Mio. den Baufertigstellungen des Geschäftsjahres und des Vorjahres geschuldet. 


Die gegenüber dem Vorjahr um EUR 0,3 Mio. oder 11,1 Prozent moderat gestiegene Zinsbelastung in Höhe von EUR 3,0 Mio. im Geschäftsjahr 2023 ist auf das gestiegene Finanzierungsvolumen aus der Bautätigkeit im Anlagevermögen zurückzuführen.


Der Sach- und Personalaufwand liegt im Geschäftsjahr 2023 gegenüber dem Vorjahr nahezu unverändert bei EUR 8,5 Mio. Der Personalaufwand erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr leicht um EUR 0,3 Mio., während die sonstigen betrieblichen Aufwendungen um EUR 0,4 Mio. leicht sanken. Der Personalaufwand erhöhte sich im Wesentlichen in Folge einer Tarifanpassung. Im Geschäftsjahr 2023 lag die Zahl der Vollbeschäftigten sowie der Teilzeitbeschäftigen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in der Verwaltung und Technik (ohne geringfügig Beschäftigte) bei 76 Beschäftigten. Die Verwaltungskosten entwickelten sich entsprechend den Planungen. 


Das Finanzergebnis mit einem Zinsertrag von EUR 0,9 Mio. (Vorjahr EUR 0,0 Mio.) und einem Zinsaufwand von EUR 3,0 Mio. (Vorjahr EUR 2,7 Mio.) konnte im Geschäftsjahr 2023 bereits deutlich um EUR 0,6 Mio. verbessert werden. 


Die Geschäftsleitung der GSW geht von einer kontinuierlichen und gesicherten Unternehmenspolitik aus, in der die Schwerpunkte der Tätigkeit weiterhin in der Erhaltung des umfangreichen Mietwohnungsbestandes und im Bauträgergeschäft zu sehen sind. Für den Mietwohnungsbestand sind zum Jahresende noch 124 Wohnungen im Bau und für das Bauträgergeschäft zwei konkrete Maßnahmen vor der Umsetzung 2024 und 2025. 

2.4 Organisationsentwicklung / Digitalisierung


Die für 2023 geplanten IT/EDV-Projekte erwiesen sich als nicht einfach in der Umsetzung, da sich auch bei den IT/EDV-Dienstleistern der Fachkräftemangel bei stetig steigenden Anforderungen durch die Kunden auf die Auftragserfüllung mittlerweile spürbar auswirkt. Trotzdem konnte auch im Geschäftsjahr 2023 die systematische Organisationsentwicklung der Gesellschaft und Digitalisierung der Geschäftsprozesse nach Plan weiterverfolgt werden. 


Die GSW hat sich in den Vorjahren im Rahmen eines Pilotprojekts an der Entwicklung der Software mevivoECO beteiligt. Die Software ermöglicht die Erfassung des energetischen Zustandes von Gebäuden und die Entwicklung unterschiedlichster Szenarien für die energetische Modernisierung des Gebäudebestandes, auf deren Basis eine nachhaltig ökologische aber auch wirtschaftlich tragfähige Klimastrategie mit einer langfristigen Maßnahmenplanung erstellt werden kann. Ende 2023 wurden erste tragfähige Ergebnisse für die weitere strategische Maßnahmenplanung zur umfassenden energetischen Modernisierung des Gebäudebestandes sowie für eine Klima-Roadmap für das Unternehmen im Aufsichtsrat vorgestellt. 


Die für Oktober 2024 geplante Umstellung des ERP-Systems Wodis Sigma auf Wodis Yuneo wurde nach gründlicher Abwägung aller mit der Umstellung verbundenen Risiken um mindestens ein Jahr verschoben.


Die Summe aller Maßnahmen soll dazu beitragen, die Gesellschaft technologisch, strukturell und organisatorisch auf kommende Herausforderungen bestmöglich vorzubereiten.

3. Prognosebericht


Für das Geschäftsjahr 2024 rechnet die Geschäftsleitung der GSW mit einem positiven Jahresergebnis in Höhe von EUR 5,2 Mio. Das prognostizierte Ergebnis ist den weiterhin stabilen Erträgen aus der Wohnungsbewirtschaftung, dem vorbehaltlichen Verkauf einer Hotelimmobilie in Baden-Baden und dem Wegfall von Erträgen aus dem Bauträgergeschäft geschuldet. Im Bereich der Instandhaltung geht die Gesellschaft im Geschäftsjahr 2024 von etwas niedrigeren Aufwendungen im Vergleich zum Vorjahr aus.  

Bedingt durch das sehr erfolgreiche Wirtschaftsjahr 2023 mit einem guten Ergebnis im Bauträgergeschäft und einem zufriedenstellenden Ergebnis aus der Bestandsvermietung sowie wesentlichen Zinserträgen sind die Leistungsindikatoren bis auf die entfallenden Erlöse aus Bauträgermaßnahmen insgesamt für das Geschäftsjahr 2024 nach Planrechnung mindestens auf Vorjahresniveau. 


Nachdem die traditionell stabil aufgestellte Wohnungswirtschaft relativ unbeschadet durch die Corona-Pandemie in den Jahren 2020 und 2021 gekommen ist, steht die Branche seit 2022 vor der Herausforderung, einer Vielzahl an gleichzeitig auftretenden toxischen Rahmenbedingen zu begegnen. Die politischen Vorgaben zur Dekarbonisierung der Gebäudebestände, eine sich verstetigende Inflation bei gleichzeitig dynamisch steigenden Zinsen sowie eine ungenügende Förderkulisse bei steigenden Baukosten dürften spürbar negative Auswirken auf die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft haben. So sind die Fördermittel der L-Bank für den Bau von öffentlich geförderten Wohnungen für das Wirtschaftsjahr 2024 bereits Mitte des Berichtsjahres aufgebraucht. Die Rahmenbedingungen werden sich im Geschäftsjahr 2024 deshalb auch weiterhin als sehr schwierig gestalten und die Neubautätigkeit in den Jahren 2025 und 2026 erheblich einschränken oder sogar zum Erliegen bringen.

Bestandsbewirtschaftung


Aufgrund der weiter hohen Nachfrage nach Wohnraum auch in ländlichen Regionen sowie dem verhältnismäßig guten baulichen und technischen Zustand des Vermietungsbestandes ist mit weiterhin stabilen Erträgen aus der Wohnungsbewirtschaftung zu rechnen. Entsprechende Entwicklungen zeichnen sich in den aktuellen Mietspiegeln bereits ab. Die Gesellschaft rechnet mit Mieterträgen abzüglich prognostizierter Erlösschmälerungen in Höhe von EUR 28,6 Mio. Dem stehen Instandhaltung von EUR 7,7 Mio., Abschreibungen von EUR 9,0 Mio. und Zinsaufwendungen von EUR 2,8 Mio. gegenüber.  


Bauträgerbereich


Im Geschäftsjahr 2024 wird kein Bauträgerprojekt abgeschlossen, so dass 2024 keine Erträge aus der Bauträgertätigkeit generiert werden. Das Bauträgerprojekt in Kusterdingen, welches 2024 in den Bau geht, wird voraussichtlich Anfang 2026 fertiggestellt, so dass in diesem Geschäftsjahr wieder mit Erträgen aus dem Bauträgergeschäft zu rechnen ist.


Eigentumsverwaltung


Die Eigentumsverwaltung komplettiert das Angebotsspektrum der Gesellschaft als Wohnungs- und Immobilienunternehmen. Die erwirtschafteten Erträge sind jedoch im Verhältnis zur Bestandsverwaltung und dem Bauträgergeschäft auf deutlich niedrigerem Niveau. Die Gesellschaft geht davon aus, dass der Geschäftsbereich Eigentumsverwaltung auch im Geschäftsjahr 2024 weiter ausgebaut wird, so dass man Erträge in Höhe von EUR 0,9 Mio. prognostiziert hat.  


Finanzergebnis


Für das Geschäftsjahr 2024 erwarten wir ein leicht rückläufiges Ergebnis im Bereich der Zinserträge von rund EUR 0,5 Mio. in Folge rückläufiger Guthabenzinsen. 



Grundlage der Erwartungen der Geschäftsleitung der Gesellschaft sind unter anderem folgende Überlegungen: 


Bestandsbewirtschaftung


Aufgrund der weiter hohen Nachfrage nach Wohnraum auch in ländlichen Regionen und den sich abzeichnenden Mietanstiegen in den Mietspiegeln der Ballungsräume ist auch für das laufende Geschäftsjahr mit grundsätzlich weiterhin stabilen Erträgen aus der Wohnungsbewirtschaftung zu rechnen. Bedingt durch die gestiegenen Energiekosten ist jedoch weiterhin mit ansteigenden Mietausfällen vor allem im Bereich der Nebenkostenabrechnung zu rechnen. Es bleibt jedoch festzustellen, dass die Zahlungsmoral der Mieterinnen und Mieter der Gesellschaft in den vergangenen Jahren sehr hoch war und die Mietausfälle deutlich unter den Erwartungen lagen. 


Bauträgerbereich


Alle Bauträgerprojekte der letzten Jahre wurden im Geschäftsjahr 2023 abgeschlossen. 2024 und 2025 sind keine Erträge aus Bauträgerprojekten zu erwarten. 2024 ist jedoch bereits eine Seniorenresidenz in Kusterdingen mit 24 Wohnungen in den Bau gegangen. Ein weiteres Projekt in Bad Saulgau mit 12 Wohnungen in einem Wohngebäude geht voraussichtlich ebenfalls noch 2024 in den Bau. Das Projekt in Mühlacker wird 2025 in die Bauphase treten. Das in der Projektierung und Planung befindliche Projekt in Garching wird laufend auf seine wirtschaftliche Umsetzbarkeit unter den aktuell gegebenen Bedingungen überprüft. 


Eigentumsverwaltung


Um die Wirtschaftlichkeit des Geschäftsfeldes der Eigentumsverwaltung zu steigern, bleibt es auch weiterhin Ziel, bestehende Verwalterverträge zu optimieren und neue Eigentümergemeinschaften zu akquirieren. Aktuell ist auf dem Markt der Eigentumsverwaltung eine Verkleinerung des Verwalterangebots zu beobachten. Viele Wohnungs- und Immobilienunternehmen mit einem kleinen Verwaltungsbestand trennen sich von diesem Geschäftszweig, da sich die Eigentumsverwaltung sehr aufwändig gestaltet und die Erträge verhältnismäßig klein sind. Etliche Gemeinschaften werden sich in Folge dieser Entwicklung neue Verwalter suchen müssen. 


Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren


Wesentlicher Indikator in diesem Bereich ist die Personalentwicklung der Gesellschaft. Die Personaldecke im Geschäftsjahr 2024 wird sich in etwa auf Niveau des Vorjahres bewegen. Um Personalengpässe vorzubeugen, betreibt die Gesellschaft ein aktives, vorausschauendes Personalmanagement und investiert in die Fort- und Weiterbildung ihrer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sowie in die Ausbildung junger Menschen.


Weiterhin gehen wir davon aus, dass die breite Aufstellung der Gesellschaft mit den Geschäftsbereichen Wohnungsbewirtschaftung, Bauträgergeschäft und Eigentumsverwaltung sowie die risikogeleitete Projektentwicklung der Neubauprojekte eine auch weiterhin gute Basis für die weitere Entwicklung der Gesellschaft ist. Nach heutiger Einschätzung ist von einem weiter positiven Geschäftsverlauf auch in 2024 auszugehen. Die weitere Entwicklung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für den Bauträgerbereich über das Jahr 2024 hinaus bleibt abzuwarten. 

4. Chancen- und RisIkObericht


Chancen und Risiken hinsichtlich der Prognose für das Geschäftsjahr 2024


Das Jahresergebnis 2024 könnte sich gegenüber dem prognostizierten Ergebnis positiver darstellen, wenn nachfolgende Effekte eintreten:


  • Durch höhere Mieten bei Wiedervermietung liegen die Mieteinnahmen über der Prognose und führen zu einer leichten Verbesserung des prognostizierten Jahresergebnisses.
  • Instandhaltungsbudgets werden nicht ausgeschöpft, zum Beispiel aufgrund von Kapazitätsengpässen des Handwerks, und entlasten das Jahresergebnis leicht.
  • Aus einem Grundstücksverkauf aus dem Bestand ergibt sich ein deutlich höheres Ergebnis.  


Das Jahresergebnis 2024 könnte schlechter ausfallen als im Wirtschaftsplan prognostiziert, wenn nachfolgende Effekte eintreten:


  • Die Annahmen für die Mietenentwicklung treten nicht ein, wodurch sich das Jahresergebnis leicht verschlechtert.
  • Die Mietausfälle fallen höher aus als prognostiziert. Diesbezüglich kann sich das Jahresergebnis leicht vermindern.
  • Die Instandhaltungsbudgets können bedingt durch zusätzliche, nicht geplante Maßnahmen oder steigende Baukosten nicht wie geplant eingehalten werden, so dass es zu einer leichten Belastung des Ergebnisses kommen kann. 
  • Ein Grundstücksverkauf aus dem Bestand kann nicht vollzogen werden, so dass sich ein deutlich niedrigeres Ergebnis ergibt


Es bestehen derzeit nach Einschätzung der Gesellschaft weder bestandsgefährdende noch entwicklungsbeeinträchtigende Risiken. Wesentliche Auswirkungen auf die Prognose können nicht ausgeschlossen werden, allerdings erwartet die Gesellschaft bei Eintritt der beschriebenen Chancen und Risiken nur unwesentliche Auswirkungen auf das prognostizierte Ergebnis. Insgesamt geht die Gesellschaft von einem ausgewogenen Verhältnis von Chancen zu Risiken für das Geschäftsjahr 2024 und von der Erreichung des im Wirtschaftsplan prognostizierten Jahresergebnis aus.


Chancen- und Risiken der einzelnen Geschäftsbereiche

Die relevanten Chancen- und Risikofelder der Gesellschaft betreffen im Wesentlichen die drei operativen Geschäftsbereiche Bauträgergeschäft, Wohnungsbewirtschaftung, Eigentumsverwaltung sowie die Kapitalbewirtschaftung, die Personalstruktur und die weiteren rechtlichen bzw. gesetzlichen Anforderungen. Im besonderen Fokus steht die Verwendung von Finanzinstrumenten (vgl. 6. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten). 


Im Folgenden werden die Chancen- und Risikofaktoren der einzelnen Geschäftsfelder detailliert dargestellt.

Chancen und Risiken aus der Bestandsbewirtschaftung

Der Immobilienbestand der GSW ist aufgrund der unternehmensspezifischen Historie als Wohnungsunternehmen des Sozialverband VdK Baden-Württemberg e. V. sehr breit gestreut, wodurch sich standortbezogene Risiken minimieren. Durch die gestiegenen Betriebskosten insbesondere getrieben von den Energiepreisen könnte die Bruttowarmmiete die Zahlungsfähigkeit der Mieter, insbesondere von Einpersonen- und Alleinerziehendenhaushalte in großen Wohnungen, übersteigen. Hieraus können Erlösausfälle resultieren. Des Weiteren gilt es die Herausforderungen aus den sich verschärfenden Klimaschutzvorgaben und den Risiken des Klimawandels für den Wohnungsbestand aktiv zu managen. Die daraus resultierenden Themen sind höhere Baukosten, Einschränkungen der Weitergabe entstehender, höherer Kosten im Rahmen von Mietanpassungen und Verschärfungen bei der Umlage der Betriebskosten. Diesen Themen begegnet die Gesellschaft im Rahmen der Entwicklung eines Klimapfades auf Ebene des Gebäudeportfolios. Aufgrund des guten technischen und baulichen Zustandes des Gebäudebestandes und den permanenten Instandhaltungs- und Modernisierungsanstrengungen sowie der regen Neubautätigkeit der letzten Jahre und der meist sehr guten Lagen der Bestandsobjekte werden für die nachhaltige Entwicklung des Wohnungsbestandes auch weiterhin Chancen gesehen.  


Chancen und Risiken aus dem Bauträgergeschäft

Das Bauträgergeschäft kann trotz den verschlechterten Rahmenbedingungen (steigende Zinsen und Baukosten) in Einzelfällen ertragsorientierte Chancen bieten. Die gestiegenen Zinsen und Baukosten machen den Eigentumserwerb für breite Schichten der Bevölkerung auf dem aktuellen Niveau nicht mehr bezahlbar, was zu einem spürbaren Rückgang der Nachfrage auf dem Immobilienmarkt geführt hat. Aufgrund des großen Know-hows in der Projektentwicklung in der Gesellschaft und ihren Geschäftspartnern sieht man jedoch auch weiterhin Chancen in der Entwicklung weiterer Bauträgerprojekte. Dies gilt nach Einschätzung der Gesellschaft insbesondere für die Entwicklung altersgerechter Immobilien. In diesem Bereich ist die Gesellschaft aufgrund einer Vielzahl von erstellten Projekten bestehend aus Pflege und Wohnen am Markt gut positioniert. Es ist jedoch notwendig, die Projekte wirtschaftlich genau und sicher zu planen, deren Umsetzung präzise zu steuern und die Kostenentwicklung permanent im Blick zu haben. Vermarktungsschwierigkeiten können und dürfen jedoch trotzdem nicht ausgeschlossen werden, da auch bei sorgfältiger Projektauswahl der Markt einzelne Objekte oder Wohnungen nicht annimmt. Bei Projekten mit Wohneigentum wäre jedoch auch eine alternative Vermietung von Einheiten möglich. Die Vergaben der Baumaßnahmen an Generalunternehmer zu Festpreisen sorgen bislang zusätzlich für Kostensicherheit und tragen zur Minimierung des Risikos aus dem Bauträgergeschäft bei. 


Unter Abwägung der Chancen und Risiken wird die Gesellschaft im Einvernehmen mit ihrem Gesellschafter und Aufsichtsrat das Bauträgergeschäft risikoadäquat steuern.  

Chancen und Risiken aus der Eigentumsverwaltung

Die Eigentumsverwaltung zusammen mit der Mietsonder- und Miethausverwaltung rundet das immobilienwirtschaftliche Leistungsspektrum ab und ermöglicht der Gesellschaft, eine zusätzliche Dienstleistung bei Erwerb einer Immobilie aus einer Hand anzubieten. Dies kann ein entscheidendes Kriterium für den Erwerb von Wohneigentum sein. Eine kritische Überwachung der Wirtschaftlichkeit des Geschäftsfeldes ist aus Rentabilitätsgründen jedoch unerlässlich. Aufgrund einer weiter steigenden Nachfrage nach Verwalterleistungen und einem für Wohnungseigentümergemeinschaften interessanten Preis-/Leistungsverhältnis werden überwiegend Chancen für die Weiterentwicklung des Geschäftsfeldes in den kommenden Jahren gesehen. 


Chancen und Risiken aus Finanzgeschäften


Mit Hilfe der Daten aus dem Darlehens- und Sicherungsmanagementsystems und mit Unterstützung eines Finanzdienstleisters werden die Informationen aus den Grundbüchern und der Darlehensstruktur hinsichtlich der Schaffung von Beleihungsspielräumen und einer Verbesserung der Konditionen weiter analysiert und bewertet. Es wird tendenziell mit einer Verbesserung der Finanzierungsbedingungen infolge sinkender Zinsen gerechnet. Erschwerend kommt jedoch hinzu, dass die bisherigen Bundes- und Landesförderungen für energieeffiziente Neubauten und Modernisierungen einem immer schnelleren Wandel unterliegen und damit die Planungs- und Kalkulationssicherheit stetig abnimmt. Zusätzlich zeichnen sich weitere regulatorische Vorgaben im Rahmen der Klimapolitik und der Bankenregulierung ab. Ungeachtet dessen geht die Gesellschaft davon aus, dass es eine substanzielle Förderung im Hinblick auf die Klimaziele auch weiterhin geben wird. 


Chancen und Risiken aus der Personalstruktur


Insbesondere für Wohnungs- und Immobilienunternehmen mit Sitz in ländlichen Regionen besteht das Risiko, dass aufgrund des Mangels an Fach- und Führungskräften in der Wohnungswirtschaft, Fluktuation und kurzfristiger Personalveränderungen nicht ausreichend qualifiziertes Personal zur Verfügung steht. Vor diesem Hintergrund rückt zukünftig neben der gezielten internen Weiterbildung vor allem eine nachhaltige Nachwuchsplanung und -förderung sowie eine bessere Vereinbarkeit von Familie und Beruf in den Mittelpunkt der Personalentwicklung der Gesellschaft. 


Die Ausbildung junger Menschen hat für die Geschäftsführung höchste Priorität, um die hohe Kompetenz der Belegschaft dauerhaft sicherzustellen. Im Geschäftsjahr 2023 (Ausbildungsjahr 2023/24) bildete die Gesellschaft vier Immobilienkaufleute im 1., 2. und 3. Lehrjahr aus. Ein Auszubildender schloss seine Ausbildung zum Immobilienkaufmann als „Bundesbester“ ab, was den hohen Ausbildungsstandard bei der GSW belegt. Eine Schülerin absolvierte ein immobilienwirtschaftliches Praktikum bei der GSW. Auch in Zukunft wird die Gesellschaft ihre Verantwortung im Ausbildungsbereich wahrnehmen und jungen Menschen eine qualifizierte Berufsausbildung oder ein Praktikum ermöglichen.


Qualifikation und Fachkompetenz sind die wichtigsten Ressourcen für den unternehmerischen Erfolg in der Zukunft. Der Aus-, Fort- und Weiterbildungsbereich nimmt deshalb einen immer größer werdenden Stellenwert ein. Fortbildungen und Seminare werden regelmäßig angeboten und in Anspruch genommen. Die digitale Wissensvermittlung gewinnt zunehmend an Bedeutung. 

Risiken aus rechtlichen bzw. gesetzlichen Anforderungen


Auch in den Geschäftsjahren ab 2023 sind eine Vielzahl von neuen Gesetzen und Verordnungen zu verzeichnen beziehungsweise zu erwarten. Dies betrifft im Wesentlichen die Themen Aufteilung und Preis der CO2-Steuer für Mieter und Vermieter und steigende Anforderungen bei Bauvorhaben (Energiestandards, Fördervoraussetzungen sowie Nutzungs- und Mobilitätskonzepte). Des Weiteren zeichnen sich weitere Verschärfungen mit der EU-Gebäuderichtline, dem EU-Emissionshandel, der EU-CO2-Grenzsteuer und dem EU-Lieferkettengesetz in den kommenden Jahren ab. 


Insgesamt war die Risikopolitik der Gesellschaft im Geschäftsjahr 2023 vom Prinzip der Vorsicht geprägt – dies gilt auch für das laufende Geschäftsjahr 2024. 

5. RISIKOBERICHTERSTATTUNG ÜBER DIE VERWENDUNG VON FINANZINSTRUMENTEN


Die Gesellschaft betreibt eine integrierte und vorausschauende Finanzplanung, um jederzeit über ausreichend Liquidität zur Bedienung künftiger Verpflichtungen zu verfügen.  


Zu den zum Bilanzstichtag bestehenden Finanzinstrumenten zählen auf der Aktivseite im Wesentlichen Finanzanlagen, Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sowie liquide Mittel. Ausfallrisiken bei Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen wurden durch entsprechende Wertberichtigungen berücksichtigt.


Auf der Passivseite werden zur Begrenzung von Zinsänderungsrisiken bei langfristigen Verbindlichkeiten Festzinsen vereinbart. Zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken und zur Kostenoptimierung sind zum Bilanzstichtag zins- und währungsbezogene Termingeschäfte in Form von Zins- und Währungsswaps für eine Bezugsgröße von TCHF 44,2 abgeschlossen. Unter Berücksichtigung der aktuellen sowie auch der vergangenen Zins- und Währungsentwicklung wurde für die weitere Laufzeit der Verträge die diesbezügliche Rückstellung im Berichtsjahr auf TEUR 17,6 festgesetzt.

6. INTERNES KONTROLL- UND RISIKOMANAGEMENTSYSTEM BEZOGEN AUF DEN RECHNUNGSLEGUNGSPROZESS DER GESELLSCHAFT


Zur frühzeitigen Identifizierung, Bewertung und Bewältigung von Chancen und Risiken, die für die weitere wirtschaftliche Entwicklung der Gesellschaft von Bedeutung sein können, wird ein umfangreiches und auf die Gesellschaft ausgerichtetes Risikomanagement genutzt. Für die notwendige Transparenz, bezogen auf die aktuelle Unternehmenssituation, und auch im Hinblick auf die zukünftige Entwicklung, sorgt das Controlling, welches dem Geschäftsführer regelmäßig berichtet und Daten für die Unternehmenssteuerung zur Verfügung stellt. 


Die Gesellschaft verfügt über Controlling- und Planungssysteme, die in steigendem Maße mit zur Identifizierung der Chancen und Risiken in den Kerngeschäftsfeldern beitragen. Hierzu gehören insbesondere ein Immobilien- und ein Kreditportfoliomanagementsystem sowie ein – mit dem ERP-System der Gesellschaft vernetztes – Controllingsystem.


Zu den wesentlichen Sicherungselementen des Risikomanagements zählen neben dem Controlling, zu dem der jährliche Wirtschaftsplan und Finanzierungsübersichten bezüglich der umfangreichen Neubau- und Modernisierungstätigkeiten gehören, weitere interne Kontrollsysteme. Quartalsbezogene betriebswirtschaftliche Auswertungen, regelmäßige Abteilungs- und Führungskräftebesprechungen, der tägliche Liquiditätsstatus sowie regelmäßige Berichte aus den einzelnen Abteilungen geben umfassend Auskunft über die wirtschaftliche und finanzielle Lage beziehungsweise Entwicklung der Gesellschaft. 

Unter ständiger Beobachtung steht insbesondere das Bauträgergeschäft, welches die größten Renditechancen der drei Kerngeschäftsfelder bietet. Gleichzeitig ist dieses Geschäftsfeld immer mit größeren inhärenten Risiken verbunden, die es zu minimieren gilt. Die Verschlechterung der Vermarktungssituation sowie die Überschreitung der geplanten Kosten und Termine sind in diesem Geschäftsfeld die wesentlichen Risiken. Eine sorgfältige Auswahl der zu realisierenden Bauprojekte sowie die präzise Planung und Projektsteuerung durch die Mitarbeiter ist deshalb unabdingbar für den wirtschaftlichen Erfolg der Gesellschaft. Renditen, Kosten und Termine werden sorgfältig überwacht. 


Die Unternehmensfinanzierung wurde im Rahmen der Marktgegebenheiten, des Bedarfs und der vorhersehbaren Zinsänderungsrisiken weiterentwickelt. Durch die Streuung der Zinsbindungsfristen sind Zinsänderungsrisiken minimiert. Die Gesellschaft verfügt über ein aktives Zinsmanagement, welches über ein Kreditportfoliomanagementsystem abgebildet wird. Im Rahmen des Jahresabschlussprozeßes werden Kennzahlen zum Zinsniveau, der Zinsbelastung, des Kapitaldienstes und des Fremdkapitals ausgewertet. Dabei wurden keine wesentlichen Risiken mit Gefährdungspotentiale für die Gesellschaft festgestellt. Das Geschehen an den Kapitalmärkten wird aufmerksam verfolgt, um rechtzeitig von günstigen Entwicklungen profitieren zu können. Ein unabhängiger Finanzdienstleister steht außerdem beratend zur Seite. Die Kreditbeschaffung war aufgrund der kontinuierlichen Unternehmensentwicklung und der vertrauensvollen Beziehung zu den Finanzpartnern ohne Probleme möglich. 




Sigmaringen, den 14. Juni 2024  


GSW Gesellschaft für Siedlungs- und Wohnungsbau

Baden-Württemberg mit beschränkter Haftung

– Bauträgerunternehmen des VdK –




gez. Roy Lilienthal

Geschäftsführer